Mai puțini, dar nu mai fericiți: paradoxul imobiliar din spatele scăderii populației României

La mijlocul lunii februarie, președintele Institutului Național de Statistică declara: „În 2020 a avut loc o creștere explozivă a numărului de decese în raport cu 2019, excedentul fiind de peste 36.000. În noiembrie și decembrie 2020 s-au înregistrat unele din cele mai mari valori lunare de la al Doilea Război Mondial încoace”.

În consecință, decesele cauzate direct sau indirect de COVID au provocat câteva discuții interesante în spațiul public în ultima perioadă.

Astfel a reapărut observația că populația României este în scădere, că era în scădere și înainte de pandemie, și că ar fi necesară o încurajare a creșterii natalității.

De ce contează că suntem mai puțini? 

Unele din răspunsurile din trecut la această întrebare s-au făcut scrum: acum 50, 100 sau 150 de ani o țară mai populată avea o armată potențială mai mare, deci o capacitate ofensivă și mai ales defensivă superioară. Dar cum între timp s-a trecut la armate profesioniste, iar aptitudinile necesare pentru operarea armamentului modern sunt mult peste capacitatea de înțelegere a unor civili, fie ei și mulți, motivul pică.

O țară cu o populație mai numeroasă nu este neapărat mai fericită, mai prosperă sau mai bine administrată decât una cu o populație micuță. Primele zece țări de pe glob ca populație sunt caracterizate mai degrabă de inegalități grave decât de orice altceva. Migranții de oriunde preferă Germania (83 milioane locuitori) Pakistan-ului (221 milioane) sau Franța (65 milioane) în dauna Rusiei (146 milioane).

Dar să ignorăm situațiile extreme și să ne uităm spre mijlocul clasamentului. Polonia are o populație de câteva ori mai mare ca Austria, dar polonezul mediu nu trăiește de câteva ori mai bine decât austriacul oarecare.

Togo și Elveția au ambele câte 8 milioane de locuitori, dar cred că este evident în care din ele traiul este mai îndestulător.

Te-ai gândi că o țară cu o populație mai mare este mai atrăgătoare pentru investitori, având mulți consumatori precum și o forță de muncă numeroasă. Și totuși Ungaria și Cehia, care *împreună* au o populație cât România, atrag investiții străine mult mai consistente. La rândul nostru, atragem mai multe investiții de orice fel decât ucrainienii, care sunt de două ori mai mulți decât locuitorii țării noastre.

Singurul motiv concret la care mă pot gândi este presiunea economică asupra sistemului de pensii. Este desigur imposibil să spui tinerilor de 20 de ani: “Vreți impozite mici, ca acum? Faceți copii, ca să împărțiți cu ei suma care va trebui dată peste 25 de ani sistemului de pensii! Dacă nu faceți copii, nu veți avea cu cine să împărțiți contribuția la pensii și va trebui să vă impozităm masiv!”

Argumentația furnizează zero motivații psihologice pozitive. Este excesiv de cinică și de onestă. În plus, dacă nu ești PFA sau patron, existența impozitelor este în bună măsură invizibilă – venitul net contează pentru tine. Modul în care impozitele pe venit sau pensii modulează strategiile angajatorilor este resimțit doar indirect de către angajați.

(Dacă în paragraful de mai sus te-a șocat afirmația că impozitele din România ar fi mici, te rog să iei în calcul că a avea o cotă unică (!) de doar 10% (!) precum și impozite absolut infime pe proprietate sunt o combinație destul de greu de găsit pe planetă în ziua de azi.)

Însă un efect neprevăzut este cel pe care scăderea sau creșterea numărului de locuitori îl are asupra pieței imobiliare. Având în vedere că granițele nu se schimbă de pe o zi pe alta, o țară cu populație în scădere este în dez-aglomerare. Spațiul e același, dar oamenii sunt în fiecare zi mai puțini. Teoretic, ar fi de așteptat să vezi în acea națiune o constantă și neîntreruptă scădere a chiriilor și prețurilor de achiziție pentru proprietăți. Dacă numărul metrilor pătrați construiți nu este constant ci în creștere datorită investițiilor în domeniu, această scădere ar trebui să fie și mai accelerată.

“O clipă”, vei spune. “Argumentul de mai sus este făcut franjuri de situația din România: populația este în scădere dar chiriile și prețurile de achiziții ale apartamentelor erau, înainte de pandemie, în creștere față de acum doi sau cinci sau zece sau douăzeci de ani. În alte cuvinte, deși oamenii sunt din ce în ce mai puțini prețurile cresc. Iar dacă pui în calcul și proiectele imobiliare care există peste tot, miile de blocuri, case și bloculețe construite în ultimii ani, ar trebui să avem o piață imobiliară în care prețurile scad constant, în loc să crească constant”.

Problema cu această replică este că e fundamentată pe o iluzie. Ca să explic iluzia, trebuie să-ți descriu situația comparată a două țări care au un PIB aproape egal. 

Situația de dincolo de cortină 

Prima țară are 33 mii kilometri pătrați. Populația acestei țări crește cu 40 mii de oameni pe an. În fiecare an, că ninge sau că plouă, în fiecare kilometru pătrat mai apare cineva în plus – migrant sau nou-născut. Ar fi de așteptat să ai o presiune constantă asupra chiriilor, împingându-le mereu în sus. Dar stai, cei 33 mii kilometri pătrați nu sunt egali – unele zone sunt păduri sau creste de munți, altele sunt centre urbane majore și foarte atractive. Acolo unde creșterea este concentrată, și creșterea prețurilor de pe piața imobiliară ar fi uluitoare.

Cea de-a doua țară este mult mai mare ca suprafață (206 mii kilometri pătrați) dar pierde cam 100 de mii de locuitori în fiecare an. Desigur, nimeni nu se ocupă cu distrugerea caselor și locuințelor astfel încât să se țină pasul cu scăderea populației. În această țară, ar fi de așteptat ca să fie din ce în ce mai ieftin să găsești o casă sau un apartament, indiferent dacă vrei să închiriezi sau să îți iei o locuință pentru întotdeauna.

Cele două țări, împreună, sunt România. Orice discuție generică despre situația imobiliarelor din țara noastră tinde să le unească, dar de fapt ele sunt spații aparte, cu logici demografice complet diferite.

Prima țară, cea de 33 de mii kilometri pătrați, este zona București-Ilfov și județele Brașov, Cluj, Iași, Sibiu și Timiș. În acest spațiu, cumulat, în 2019 numărul nașterilor a fost egal cu al deceselor, populația totală sporind datorită migrației dinspre restul țării. De altfel, aceste cinci județe și zona București-Ilfov sunt singurele care au fost “pe plus” în planul migrației interne.

Țara a doua sunt cele 34 de județe nemenționate în paragraful anterior. Conțin o suprafață imensă dar în care se mută foarte, foarte puțini și, de fapt, din care se pleacă – în toate aceste județe numărul plecărilor este mai mare decât numărul venirilor, per total fiind cu 40 de mii mai mare. În plus, numărul deceselor (198 mii) este mai mare decât al nașterilor (140 mii). Treizeci și două din cele treizeci și patru de județe înregistrează mai multe decese decât nașteri – în doar 2 din ele (Suceava și Bistrița Năsăud) lucrurile stând invers. Toate cele 34 de județe sunt pe pierdere netă în planul populației. Iar aceasta este masivă.

Amintește-ți preț de o secundă ce făceai în 2016. Iar acum gândește-te că de atunci și până acum ce s-a întâmplat în plan demografic în această a doua țară este echivalentul dispariției orașelor Ploiești și Galați.

Șansa incredibilă din epicentrul unui dezastru demografic 

Această situație reprezintă, din punctul meu de vedere, și o oportunitate. Pandemia a demonstrat că foarte multe activități nu necesită deplasarea zilnică la locul de muncă. Ca societate, nu mai suntem legați ombilical de o localitate chiar precum în urmă cu cinci sau zece decenii.

În clipa de față, dacă ar avea de ales între o garsonieră în București și o casă impozantă într-o comună din județul Buzău, majoritatea românilor ar alege probabil pe cea dintâi. La prețuri totale egale (un metru pătrat în București costă mult mai mult decât un metru pătrat într-un județ în scădere demografică), cu toate problemele inerente traiului în marele urban, o garsonieră chinuită este preferabilă: viața socială intensă, accesul la servicii medicale, locuri de muncă – toate aceste lucruri sunt superioare. Deocamdată. 

Dacă aș fi primar sau președinte de consiliu județean într-una din zonele în scădere demografică, aș încerca să elimin, treptat, fiecare din motivele pentru care spațiul scump dintr-un mare oraș este preferat locuințelor ieftine de la mine din aria administrativă.

În plus, avem mii de kilometri pătrați în această țară în care se poate construi temeinic, de la zero, pe norme non-ceaușiste privind spațiul personal, în aer curat și la prețuri mici. De exemplu, județele din jurul  Ilfov-ului sunt printre cele cu pierderile cele mai mari de populație – iar capitala ar beneficia de o reducere a densității, aflată printre cele mai mari din Europa. Pentru ca aceste mutări să prindă viteză, însă, este nevoie de o infrastructură extrem de eficientă, în special în plan feroviar, și de oameni cu voință.

O altă soluție și evoluție o constituie lărgirea zonei care, din punct de vedere demografic, este pe plus. Dacă în loc de 33 de mii de kilometri pătrați am vorbi de 66 de mii? Dacă în loc de câteva județe și capitală am avea o salbă de orașe și orășele atractive pentru migranți și dinamice în planul natalității?

Presiunea asupra celor care acum sunt în creștere s-ar reduce în mod serios. Iar acest scenariu este sustenabil. Nu toate cele 34 de județe aflate pe minus sunt într-o situație la fel de nefericită. Bihor, Constanța și Arad sunt aproape de salt.

Sper că informațiile de mai sus te-au ajutat să înțelegi de ce în marile orașe există o competiție atroce pentru locuri în creșe și grădinițe, alături de conflicte colosale vizavi de PUZ-uri sau ambuteiaje oripilante.

Scăderea per total a populației este de fapt reunirea a două procese total diferite, care afectează în mod diferit teritoriul țării.

Suntem din ce în ce mai puțini, dar din ce în ce mai concentrați spațial. Trebuie să ne folosim bine sau mai bine teritoriul – situația actuală sau cea de peste câțiva ani fiind nesatisfăcătoare pentru toată lumea.