Îți cauți casă în București, dar nu vrei să cadă pe tine la cutremur. La ce trebuie să te uiți cu atenție?

Răzvan Filip

Reporter

Dacă astăzi ar avea loc un cutremur de magnitudinea celui din 1977, cel puțin 23 de mii de clădiri din Capitală ar suferi avarii semnificative. 6.500 de oameni și-ar putea pierde viața, iar alți 16 mii ar fi grav răniți. Aceasta este concluzia la care ajungea Primăria Municipiului București (PMB) în urmă cu doar un an, în cadrul unui raport intitulat „Planul de Analiză și Acoperire a Riscurilor al Municipiului București”.

În condițiile astea, dacă te gândești să-ți cumperi o casă/un apartament în București și nu vrei să pice tavanul pe tine la următorul cutremur major, către ce fel de clădire ar trebui să te orientezi? E o întrebare care-i macină pe mulți locuitori ai Capitalei și care a generat de-a lungul deceniilor un folclor urban bogat, plin de mituri și legende care vizează siguranța seismică a clădirilor ce populează orașul. 

PressOne a vrut să vadă ce este adevăr și ce este legendă în toată această ecuație a siguranței seismice și a stat de vorbă cu un inginer constructor specializat în analiza și structura clădirilor cu risc seismic - Matei Sumbasacu, fondatorul Asociației pentru Reducerea Riscului Seismic (Re:Rise). 

Cât de mult contează cartierul sau sectorul în care stai?

Să zicem că ai găsit o casă sau un apartament care îți bifează aproape toate nevoile: e pe măsura buzunarului tău, e aproape de magazine, școli, spitale și mijloace de transport în comun, ba chiar are și niște urme de spațiu verde. Însă, pentru că București este situat într-o zonă activă din punct de vedere seismic, vrei să știi și dacă va pica peste tine atunci când va avea loc un cutremur similar cu cel din 1977, care a omorât peste 1.500 de oameni. 

Bloc de pe strada Pictor Ion Andreescu, sector 2. Foto: Răzvan Filip

Când vei începe documentarea pe Google, vei descoperi în mod inevitabil o hartă seismică a Bucureștiului întocmită de Institutul Naţional de Cercetare-Dezvoltare pentru Fizica Pământului care împarte orașul în cartiere sigure și mai puțin sigure. Potrivit hărții, dacă vrei să-ți cumperi o casă, ai face bine să eviți zone precum Pantelimon, Otopeni, Casa Presei Libere și Băneasa, unde efectele unui eventual cutremur vor fi foarte puternice. Zona de sud-est a Capitalei (Metalurgiei, IMGB, Berceni) ar fi cea mai sigură, spune aceeași hartă. 

„Seismul s-ar simți cel mai puțin în sectorul 4 și într-o parte a sectorului 3”, spunea și un reportaj PRO TV din urmă cu zece ani, care cita experți din cadrul Institutului de Fizică a Pământului

„Imaginează-ți că pe o piatră pui niște gelatină. Dacă miști piatra într-un fel și te uiți la cum reacționează gelatina, vei observa că nu seamănă deloc cu felul în care se mișcă piatra. Gelatina, sau în cazul nostru pământul, îți amplifică mișcarea în unele moduri, iar în altele ți-o amortizează”, explică inginerul pentru PressOne. 

De ce nu-și permit tinerii din România o locuință? Statul nu construiește, iar dezvoltatorii imobiliari și speculanții profită

Prețurile caselor și chiriilor din România au crescut constant după ce economia globală a început să-și revină din Marea Recesiune (criza financiară din 2008). Tot mai mulți tineri din România constată că devine tot mai dificil să spere la o locuință pe care să o numească „a lor”.

Poluarea aerului: 20+ de măsuri care ne pot aduce rapid un aer curat în oraș

Poluarea aerului este cauzată aproape exclusiv de om. Adică de fiecare dintre noi și de activitățile noastre. Asta este cheia pentru înțelegerea măsurilor care trebuie luate urgent dacă vrem să respirăm aer curat în orașele din România.

Acesta susține că, pentru a avea o microzonare seismică de încredere, cercetătorii ar trebui să facă mii de foraje în tot Bucureștiul și să simuleze cutremure pe fiecare profil litologic, pentru a vedea ce se întâmplă la vârf, unde sunt construite clădirile. De asemenea, Sumbasacu crede că nu ar trebui să ne bazăm foarte mult nici pe un folclor urban care spune că „în ‘77 s-a simțit mai puțin în sectoarele X și Y”, pentru că efectele resimțite au și o doză mare de subiectivitate. 

Dacă vrei să vezi cum e transformată mișcarea plăcilor tectonice, ai nevoie de stații seismice dotate cu accelerometre în mai multe puncte din București, iar acestea să facă măsurători în timpul unui seism foarte puternic. Abia apoi, prin compararea rezultatelor, vei putea trage o concluzie clară. În 1977, când a avut loc un cutremur de 7,4 grade pe scara Richter, în București exista o singură stație seismică (erau șapte-opt în toată țara). 

Clădire veche/clădire nouă, clădire joasă/clădire înaltă?

Pentru o minte de nespecialist care-și caută casă în București, clădirile Capitalei se împart în aproximativ trei categorii: vechi, comuniste și noi. Folclorul urban spune că cele vechi - clădiri interbelice, antebelice sau chiar mai vechi de atât - sunt din capul locului nesigure, cele comuniste sunt relativ sigure, în timp ce locuințele „noi”, construite după Revoluție, sunt încă o necunoscută. 

Sumbasacu spune că intuiția românilor care iau în calcul vechimea clădirii este corectă: anul construcției este cel care îți spune cât de vulnerabilă este locuința în care trăiești. Teoretic, cu cât o clădire este mai nouă, cu atât ea ar trebui să fie mai sigură. În primul rând, susține reprezentantul Re:Rise, vechimea ne arată cât de bine a fost proiectată clădirea pentru a rezista unui seism. 

Înainte de 1940, când în România a avut loc alt cutremur de 7,4 grade pe scara Richter, nu existau deloc prescripții privind proiectarea seismică obligatorie. Cei care construiau „simțeau” fenomenul, era epoca „inginerilor artiști”. După cutremur, când în București au căzut și au fost avariate câteva construcții celebre, au apărut primele instrucțiuni pentru asigurarea seismică a clădirilor. Una dintre acestea zicea (fără a avea caracter obligatoriu) că o clădire nouă ar trebui să susțină cel puțin 5% din greutatea sa ca forță laterală. 

„E un principiu simplu și robust”, susține Matei Sumbasacu. 

Blocuri înalte din zona Trapezului. Cele mai multe au fost construite în anii '70, înainte de cutremur, conform codului din '63. Foto: Răzvan Filip

Ulterior s-a descoperit că un cutremur este supus efectului rezonanței, deci o clădire, în funcție de flexibilitatea sa și caracteristicile seismului, va amplifica mai mult sau mai puțin mișcările solului. De aici s-a tras concluzia că nu toate clădirile trebuie să-și ducă 5% din greutate ca forță laterală, ci doar unele. Aspecte care au fost introduse în codul de proiectare din 1963, odată cu venirea comuniștilor (prima reglementare seismică ce avea caracter obligatoriu).

Doar că a fost un cod slab, crede Matei Sumbasacu. La vremea aceea, în România nu exista o înregistrare științifică a seismelor, deci nu știam foarte multe lucruri despre specificul cutremurelor din țară. Așa că reglementările din ‘63 au fost calibrate după un cod rusesc, care la rândul lui fusese calibrat după un cutremur din California, unde au loc seisme de suprafață ce tind să afecteze clădirile joase, cu structură rigidă. 

„Clădirile joase, de trei-patru etaje, construite în perioada aia, sunt mai bine pregătite pentru un seism decât o clădire joasă din anii 40-50. Dar trebuie să fim foarte atenți la clădirile înalte construite între 1963 și 1978”, avertizează Matei Sumbasacu. 

Codurile care au apărut după 1978 au fost mult mai bune, pentru că au luat în calcul, pentru prima dată în istorie, adâncimea seismelor din zona Vrancea. Și atunci, dacă ai de ales între o clădire de 10 etaje făcută înainte de 1978 și una construită după, a doua variantă este mai sigură din punct de vedere seismic. 

Reprezentantul Re:Rise susține că, în principiu, problemele clădirilor noi nu sunt de natură structurală. Admite că după Revoluție, în special la începutul anilor 2000, s-a construit mult și prost, dar argumentează că multe scurtături luate de dezvoltatori au vizat finisajele, instalațiile și izolațiile exterioare. 

„Te omoară psihic, dar nu te omoară cu adevărat. Nu mai e ca în anii 40-50, când banii erau în metal și puneai mai puțin fier ca să-ți scoți banii”, explică specialistul.

Mai degrabă, problema noilor cartiere rezidențiale este că nu au fost gândite bine din perspectiva planificării urbane.

Atenție la gradul de mentenanță al clădirii

Matei Sumbasacu avertizează că o altă variabilă foarte importantă ce trebuie luată în considerare atunci când vorbim despre vechimea unei clădiri este mentenanța. Jumătate dintre clădirile din România au peste 50 de ani și au ieşit din perioada de garanţie a structurii de rezistenţă, iar faptul că multe au fost lăsate în paragină - fără a fi consolidate, izolate și fără a beneficia de lucrări majore de mentenanță - n-a făcut decât să înrăutățească lucrurile.

Iar dușmanul multor clădiri din Capitală este apa, spune Matei Sumbasacu. Din acest motiv, clădirile din zidărie (cărămidă) care nu au fost întreținute sunt mai predispuse pericolelor seismice. Dar nu pentru că ar fi în mod implicit mai nesigure decât cele din beton armat, ci pentru că sunt mult mai sensibile la umezeală. În lipsa mentenanței constante și de calitate, mortarul este afectat de ciclul îngheț-dezgheț și, prin eroziune îndelungată, se transformă în nisip. 

„Dacă lași infiltrații care tot merg pe lângă fundația clădirii sau chiar pe ziduri, se deschid fisuri acolo, se macină tencuiala”, avertizează inginerul.

Spatele unui bloc „H” din cărămidă, zona Titan. Foto: Răzvan Filip

Așadar, un bloc comunist de patru etaje construit din plăci prefabricate de beton va fi mai sigur decât unul (comunist sau interbelic) realizat din zidărie și a cărui mentenanță a fost ignorată decenii la rând. Dar chiar și-n cazul celor din prefabricate există riscuri. Cum multe dintre ele au fost construite la sfârșitul anilor 60 sau începutul anilor 70, deci au trecut deja printr-un seism foarte puternic, este posibil ca legăturile dintre panouri să fi slăbit și clădirile să-și fi pierdut capacitatea de disipare a energiei. 

„Știu că lumea zice «dom’le, mai bine o clădire care a fost testată». Dar la seism se produc mici fisuri și trebuie intervenit. Nu se poate lăsa așa. Dacă o clădire a trecut printr-un seism și nu a fost inspectată și nu s-a intervenit, e o problemă”, explică Sumbasacu.

În București nu prea s-a intervenit. Pe 4 iulie 1977, la doar patru luni de la cutremurul de 7,4 grade care a ucis peste 1.500 de români, dictatorul Nicolae Ceaușescu deja ordona oprirea lucrărilor de consolidare la clădirile din Capitală. Iar din anii '90 încoace, doar 30 de clădiri bucureștene cu risc seismic au fost consolidate.

Atenție la clădirile înalte care au spații comerciale la parter

Inginerul Matei Sumbasacu spune că potențialii cumpărători trebuie să fie foarte atenți și la clădirile cu parter flexibil, adică cele cu spații comerciale la parter. Cu cât golurile dintr-o clădire sunt mai multe și mai mari, cu atât construcția respectivă devine mai nesigură, avertizează specialistul. Un exemplu bun în acest sens este ansamblul de la Sala Palatului, unde parterul este dominat de spații comerciale generoase și este mult mai flexibil decât etajele superioare.

„Există o diferență de rigiditate între parter și celelalte etaje. Practic, când clădirea are de-a face cu un cutremur, ea nu se comportă armonios și la nivelul parterului e posibil să apară cedări”, continuă Sumbasacu.

Ansamblul arhitectonic din zona Sala Palatului, București. Foto: Lucian Muntean

Blocurile de la Sala Palatului au fost construite de comuniști la sfârșitul anilor '50, când încă se lucra după ureche și nu exista un cod de proiectare care să aibă caracter obligatoriu. Între timp, codurile au fost actualizate, proiectanții și constructorii români s-au mai prins de una sau alta, iar spațiile comerciale de la parter au devenit mai mici. 

„O să vezi, de exemplu, blocurile acelea de pe bulevardul Unirii, cele construite în anii '80. Chiar dacă au magazine la parter, ele n-au vitrine la fel de generoase. Cumva le-au mai tăiat din libertate arhitecților, pentru a preîntâmpina acest fenomen”, susține inginerul.

Lipsa încadrării seismice nu garantează siguranța

Percepția că o clădire comunistă este automat mai sigură decât una interbelică sau chiar mai veche se datorează și faptului că multe dintre locuințele construite în perioada respectivă n-au fost încă expertizate din punct de vedere seismic. Dar multe dintre ele sunt ieșite din perioada de garanție, au trecut deja printr-un seism major, iar mentenanța lor a fost neglijată decenii la rând. 

O expertizare în masă (nu doar a clădirilor comuniste) ar putea să dezvăluie o realitate mult mai sumbră decât cea ilustrată de un agent imobiliar care te asigură că apartamentul pe care ți-l prezintă nu se află într-o clădire cu risc seismic. Oficial, în București sunt 363 de clădiri cu risc seismic 1, 373 cu risc 2 și 116 cu risc 3.

Clădire încadrată la clasa 1 de risc seismic de pe bulevardul Pache Protopopescu. Foto: Răzvan Filip

Cele cu risc 1 prezintă un pericol major de prăbușire în cazul unui seism mai puternic de 7 grade pe scara Richter, cele cu risc 2 vor suferi unele avarii structurale, dar colapsul e puțin probabil, în timp ce clădirile cu risc 3 vor suferi doar avarii nestructurale. Alte 1542 de clădiri sunt încadrate în categoria „Urgențe” și multe dintre ele riscă să fie trecute direct în clasa 1, dacă vor fi expertizate din nou.

Actuala administrație a Capitalei a pregătit deja terenul pentru o viitoare expertizare în masă. Mai exact, după ce o lege din 2022 a introdus conceptul de „evaluare vizuală rapidă”, PMB a anunțat anul acesta că, începând cu luna septembrie, va evalua rapid zece mii de clădiri de cel puțin trei etaje care au fost construite înainte de 1968. Lucru care riscă să dea peste cap piața imobiliară din București, crede Matei Sumbasacu.

„Deja sunt văzut ca un călăreț al apocalipsei imobiliare de multă lume, inclusiv de ingineri constructori proeminenți care mi-au spus că stric piața. Sincer, e deja stricată. Nu putem să întreținem o minciună doar pentru că o să pice niște credite. Sau mă rog, nu are rost pentru mine, ca inginer”, punctează specialistul Re:Rise.

Nu ezita să ceri ajutorul unui inginer cu experiență

Un sfat care circulă des printre oamenii care-și caută casă în București este acela de a cere cartea tehnică a construcției, pentru a vedea cu exactitate prin ce a trecut o clădire de-a lungul existenței sale. Matei Sumbasacu spune că, în general, nu vei găsi o astfel de carte pentru clădirile construite înainte de 2000. Dacă te-ai orientat totuși către o clădire nouă, dar nu ai studii de specialitate, existența unei cărți tehnice a construcției nu te va ajuta prea tare.

„Un om normal n-o poate consulta, pentru că nu o să înțeleagă nimic din ea. Cartea construcției este, de fapt, o cameră cu bibliorafturi. Ca inginer specializat în asta, trebuie să stai închis în cameră câteva zile ca să le studiezi. Din punctul meu de vedere, asta cu «să se uite oamenii la cartea construcției» este fix o spălare pe mâini de responsabilitate”, susține Sumbasacu.

Bloc nou, cu parcare subterană, de pe strada Agricultori, sector 2. Foto: Răzvan Filip

Și atunci, inginerul îi îndeamnă pe oameni să apeleze cu încredere la specialiști care chiar sunt capabili să descifreze documentele respective. Ideal ar fi să fie cineva cu experiență pe șantier, care să cunoască marii jucători de pe piață și istoricul lor. Pentru că un dezvoltator care vrea să-ți dea țeapă, o poate face chiar și atunci când există o carte tehnică care, teoretic, a documentat tot traseul clădirii, de la proiectare până la recepție. 

„De aia e foarte bine să mergi cu cineva care știe piața, care le știe metehnele, care-ți poate spune «băi, stai, că ăștia au făcut șmecheria aia acolo»”, atenționează Sumbasacu.

Avem nevoie de ajutorul tău!

Mulți ne citesc, puțini ne susțin. Asta e realitatea. Dar jurnalismul independent și de serviciu public nu se face cu aer, nici cu încurajări, și mai ales nici cu bani de la partide, politicieni sau industriile care creează dependență. Se face, în primul rând, cu bani de la cititori, adică de cei care sunt informați corect, cu mari eforturi, de puținii jurnaliști corecți care au mai rămas în România.

De aceea, este vital pentru noi să fim susținuți de cititorii noștri.

Dacă ne susții cu o sumă mică pe lună, noi vom putea să-ți oferim în continuare jurnalism independent, onest, care merge în profunzime, să ne continuăm lupta contra corupției, plagiatelor, dezinformării, poluării, să facem reportaje imersive despre România reală și să scriem despre oamenii care o transformă în bine. Să dăm zgomotul la o parte și să-ți arătăm ce merită cu adevărat știut din ce se întâmplă în jur.

Ne poți ajuta chiar acum. Orice sumă contează, dar faptul că devii și rămâi abonat PressOne face toată diferența. Poți folosi direct caseta de mai jos sau accesa pagina Susține pentru alte modalități în care ne poți sprijini.

Vrei să ne ajuți? Orice sumă contează.

3€5€10€