Evaluarea imobiliară, un atu în vânzarea unei locuințe

Roxana Garaiman

Redactor

Confuzia din piață și prăbușirea prețurilor după criza din 2008 au determinat băncile să pună accent pe rapoartele de evaluare atunci când acordă un credit ipotecar. Exemplul programului Prima Casă este deja de notorietate.

Între timp, chiar dacă băncile s-au mai relaxat, iar prețurile au revenit la nivelul de dinaintea crizei, evaluarea locuinței înaintea unei tranzacții imobiliare rămâne un obicei sănătos, apreciază specialiștii consultați de PressOne.

„Cel mai frecvent, o locuință este evaluată pentru garantarea împrumutului. Clientul evaluării este, de regulă, persoana care dorește să achiziționeze locuința de la un terț. În alte situații, clientul evaluării este chiar proprietarul locuinței, care dorește o finanțare pentru reparații sau extinderi.

În ambele cazuri, locuința respectivă va constitui garanția împrumutului, iar creditorul, de regulă o bancă sau o altă instituție financiară de credit, va institui o ipotecă imobiliară în favoarea sa. Este motivul pentru care unui astfel de credit i se mai spune și credit ipotecar. Un caz particular îl reprezintă creditul de tip Prima Casă”, explică Daniel Manațe, președintele Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).

Vânzare rapidă și putere mai mare de negociere

O estimare corectă a valorii locuinței, bazată pe raportul unui expert, îi oferă proprietarului posibilitatea să ceară un preț fundamentat. De asemenea, poate negocia mai aproape de realitate prețul unei chirii sau valoarea unei garanții imobiliare.

„Se recomandă ca un proprietar să nu stabilească singur prețul unei locuințe, în cazul unei tranzacții, ci să apeleze la serviciile unui evaluator profesionist.

Mai mult de atât, am observat că foarte mulți proprietari care încearcă singuri să seteze un preț al imobilului nu reușesc să facă o evaluare corectă și acest lucru determină o încetinire a procesului de vânzare”, spune Anca Bidian, CEO Kiwi Finance.

Așadar, inclusiv site-urile imobiliare îi sfătuiesc pe proprietari să apeleze la opinia unui expert evaluator înainte de publicarea unui anunț pentru vânzare.

„Stabilirea prețului corect de vânzare este o etapă care trebuie parcursă în prealabil. Cu cât este mai profesionist realizată, cu atât cresc șansele pentru o tranzacționare la un preț corect și într-un timp optim de vânzare”, consideră Maarten Deboo, CEO Wizmo.ro.

Cum se stabilește valoarea unei proprietăți

EXCLUSIV. Mircea Geoană a plagiat din doi președinți americani: Bill Clinton și George W. Bush

PressOne vă prezintă, astăzi, probele care demonstrează că Mircea Geoană a plagiat prin traducere, fără vreun fel de atribuire și fără ghilimele, zeci de pagini din rapoartele anuale prezentate Congresului SUA de președinții americani Bill Clinton și George W. Bush

INTERVIU. Mircea Geoană: „Pe ceea ce înseamnă plagiat, eu sunt mult mai aproape de opiniile dvs. N-am niciun fel de problemă dacă ceva e demonstrat în afară normelor academice de atunci”

Mircea Geoană a reacționat astăzi, la câteva ore după publicarea probelor plagiatului în teza sa de doctorat, printr-o postare pe Facebook în care susține că demersul jurnalistic al PressOne e parte dintr-o murdară campanie împotriva sa: “Mă așteptam la astfel de atacuri murdare, așa cum, de 3 luni, anumite posturi de televiziune duc o campanie de denigrare la adresa mea. Încă o campanie de fake news nu e nimic nou sub soare”. 

Cele mai importante aspecte la evaluarea unei locuințe sunt poziționarea, accesibilitatea și lichiditatea zonei.

Acestora li se adaugă suprafața imobilului, structura, vechimea, valoarea de înlocuire, randamentul. Facilitățile zonei, infrastructura și standardul vecinătăților pot influența și ele prețul unui imobil.

„Pentru a determina valoarea unei locuințe, un evaluator va ține cont de zonă, amplasament și vecinătăți. O școală sau un hipermarket aflate în vecinătate ar putea ridica în mod considerabil prețul”, explică Anca Bidian.

Sunt luate în calcul inclusiv materialele de construcție și de finisaj, eventualele dezastre naturale la care a fost supusă sau modul în care a fost exploatată construcția respectivă.

Situația juridică este, de asemenea, foarte importantă pentru un raport de evaluare.

Astfel, în cazul unei vânzări, proprietarul trebuie să pună la dispoziția evaluatorului actele de proprietate, documentația cadastrală, cartea tehnică a construcției și certificatul energetic.

Faptul că un evaluator a consultat deja actele proprietății, chiar dacă nu are experiența unui notar, oferă o anumită siguranță clientului interesat să cumpere.

Aspectul locuinței este un alt element notabil. Aceasta trebuie să fie igienizată, iar investiții precum izolarea termică sau înlocuirea finisajelor învechite pot cântări în stabilirea prețului.

„Pe baza unui astfel de raport, pe care clientul creditului îl solicită unui evaluator autorizat − membru al ANEVAR, instituția de credit ia decizia de acordare a creditului, inclusiv referitor la mărimea garanției considerate.

Este important pentru client, deoarece din mărimea garanției rezultă avansul de achitat sau alte aspecte, cum ar fi dacă este sau nu nevoie de o garanție suplimentară. Practic, raportul de evaluare a locuinței respective este o piesă importantă a dosarului de creditare”, a explicat Daniel Manațe.

100 de euro – evaluarea unui apartament

Costul unei evaluări nu se calculează în funcție de valoarea proprietății evaluate, ci în funcție de efortul necesar pentru întocmirea raportului.

„În esență, este vorba de volumul de muncă necesar evaluării în condițiile unor termene rezonabile de execuție, la care se adaugă, după caz, costul datelor de piață achiziționate de evaluator, eventuale majorări de urgență sau de complexitate a lucrării.

Exemple de date de piață cumpărate de evaluatori sunt cele privind ratele de capitalizare, ratele de neocupare, chiriile de piață etc”, spune Daniel Manațe.

Astfel, pentru un apartament situat într-un bloc din București, un tarif mediu se situează în jurul valorii de 100 de euro, a mai precizat președintele ANEVAR.