De ce nu-și permit tinerii din România o locuință? Statul nu construiește, iar dezvoltatorii imobiliari și speculanții profită

Prețurile caselor și chiriilor din România au crescut constant după ce economia globală a început să-și revină din Marea Recesiune (criza financiară din 2008). Tot mai mulți tineri din România constată că devine tot mai dificil să spere la o locuință pe care să o numească „a lor”. 

PressOne a analizat cauzele acestei crize a locuirii și a încercat să vadă ce soluții s-ar putea implementa pentru a ameliora scumpirile din ultimii ani. 

„Îmi dau seama că ăsta nu e spațiul meu, sunt într-o tranziție. Cred că mă ajută mai mult psihic, știi? Să am o senzație de stabilitate”, spune Dana, o tânără de 32 de ani din București, când o întrebăm de ce s-a hotărât tocmai acum să-și caute o casă. 

Curiozitatea noastră pornește de la două întrebări. Dacă ești un salariat relativ tânăr, locuiești într-un oraș mare din România și vrei să-ți cumperi o casă, îți permiți s-o faci? Dar dacă stai în chirie cu mai mulți colegi de apartament și tânjești la intimitate sau la întemeierea unei familii, îți mai permiți în 2024 să te muți într-un spațiu ceva mai mare, dar tot în chirie? 

Trendurile imobiliare din ultimii ani par să spună, în funcție de venitul pe care-l ai, ori un „nu” hotărât, ori un „da, dar n-o să fie deloc ușor”. Dana, de exemplu, studiază piața imobiliară din 2019, dar abia în 2023 a hotărât să caute mai serios și să meargă la vizionări. 

Ideal pentru ea ar fi să găsească un apartament de 2 sau 3 camere în zone precum Dristor, Nicolae Grigorescu și Titan, într-un bloc construit înainte de 1989. Apartamentele pe care le-a văzut până acum și care bifează cât de cât criteriile ei valorează între 95 de mii și 105 mii de euro. Multe dintre ele, spune Dana, n-au mai fost îmbunătățite de cel puțin 10 ani. 

Orașe tot mai scumpe

Realitatea pe care o observă ea și alți tineri care au stat de vorbă cu PressOne este că apartamentele și casele din România sunt tot mai scumpe, iar chiriile tot mai ridicate – și nu-s singurele scumpiri pe care le au de gestionat, ținând cont de inflația ultimilor ani. Rapoartele și statisticile anuale făcute  de platforme de profil arată că prețurile au crescut constant după criza economică și colapsul pieței imobiliare. 

„În 2017 am aniversat 10 ani de la aderarea la Uniunea Europeană, perioadă în care și piața imobiliară a parcurs un ciclu economic complet. Între timp, și prețurile proprietăților rezidențiale din toată țara au crescut cu aproximativ 30%”, se arăta într-un raport din 2017 al platformei imobiliare.ro. Din 2017 încoace, prețurile au continuat să crească în toate marile orașe și platforma trage, an de an, aceeași concluzie. 

Dacă în februarie 2014 un proprietar din România cerea, în medie, 714 euro pentru un metru pătrat, în februarie 2024, un metru pătrat costa, în medie, 1.542 de euro. În Capitală, un metru pătrat se vinde astăzi cu 1.663 de euro, în Cluj cu 2.666 de euro (de altfel, Clujul înregistrează constant, de ani buni, cele mai spectaculoase creșteri), iar în Brașov cu 1.815 de euro.

Deși 2014-2023 este o perioadă în care veniturile lunare ale românilor s-au majorat semnificativ și produsul intern brut al țării a crescut constant, creșterea economică nu pare să fi generat și siguranța că banii mai mulți pe care-i câștigi într-o lună sau un an sunt suficienți pentru a-ți asigura, pe termen lung, un „acoperiș” deasupra capului. Un acoperiș care să fie al tău, eventual. 

O țară de proprietari?

Cu toate acestea, auzim deseori că România se află pe un loc fruntaș în Europa când vine vorba de numărul de proprietari. „România este țara cu cei mai mulți proprietari de case și apartamente din UE”, sună titlul unei știri TV din noiembrie 2023. Dacă te iei după astfel de titluri, pare că locuirea nu este o problemă majoră pentru cei mai mulți dintre români.  

Când te uiți, însă, peste alți indicatori naționali, constați inevitabil că situația locuirii din România este mult mai nuanțată de atât.

„Deși România este fruntașă în Uniunea Europeană la numărul de locuințe în proprietate personală, cel mai mic număr de camere de persoană (1,1) și cea mai mare rată de supraaglomerare (45,1% din locuințe) se înregistrează tot aici.  

(…) Aproximativ 18% din populația UE trăiește într-o casă supraaglomerată, iar România are cea mai mare rată de supraaglomerare, 45,1% din locuințe găsindu-se în această situație”, se arată într-un raport al Consiliului Economic și Social (CES) din noiembrie 2022. Rata supraaglomerării citată de raport este din 2020, primul an pandemic. Între timp, valoarea ei a scăzut la 40,5%, conform Eurostat.

De asemenea, titlurile triumfaliste omit deseori contextul în care 95% dintre români au devenit proprietari de locuințe. În 1990, după prăbușirea comunismului, noul regim dădea legea 61/1990, care le permitea românilor să cumpere locuințele în care locuiau (și construite de statul socialist) la un preț ridicol de mic.  

„Valoarea unor apartamente a coborât, de la aproximativ zece salarii medii în 1991, la patru salarii în 1992 și la doar o leafă în 1993. Echivalentul a 100 de dolari”, arăta un reportaj Digi24 din 2015.

Cum poate un tânăr de azi să-și cumpere o casă

Iar dacă generațiile trecute au fost „norocoase” din acest punct de vedere, statisticile privind supraaglomerarea din gospodăriile românești sugerează că, pentru mulți tineri din ziua de azi, singura șansă să devină proprietari este să aștepte până moștenesc apartamentul sau casa în care au crescut. Pentru cei care aleg să nu aștepte și pleacă din casa părintească, există două opțiuni: fie stau în chirie – și statisticile arată că sub 10% dintre români sunt chiriași, fie se chinuie să cumpere ceva.

Beatrice are 25 de ani și în 2022 a cumpărat un apartament de 2 camere lângă Arena Națională, într-un bloc de 10 etaje construit în 1966. Prețul cerut de fostul proprietar era de 70 de mii de euro, dar, după câteva runde de negocieri, Beatrice l-a convins să scadă la 64 de mii de euro. Astăzi, la 2 ani distanță, proprietarii unor apartamente similare (construite înainte de Revoluție) din zonă cer între 70 de mii și 95 de mii de euro – diferența este explicată, de regulă, prin vechimea blocului și suprafața apartamentului. 

Beatrice este un caz rar, însă. Date BNR obținute de Hotnews arată că bucureștenii fac primul credit ipotecar la vârsta mediană cea mai înaintată din țară – 35,2 ani. Ea și-a permis să-și cumpere o casă atât de devreme pentru că a avut două avantaje: 1. are o afacere și muncește încă din timpul facultății, 2. este din București și a putut locui cu părinții până a strâns banii de avans (aproximativ 17 mii de euro). 

Mult mai frecvente sunt cazuri precum Vlad, un bărbat de 38 de ani din Brașov (al doilea cel mai scump oraș din România, conform statisticilor), care dorește să aibă o casă a lui, dar încă nu-și permite. A simțit pe propria piele creșterea chiriilor din ultimii ani: dacă în 2019 dădea 200 de euro pentru un apartament de 2 camere, din 2021, când s-a mutat unde stă acum, dă 350 de euro pe lună tot pentru 2 camere.

„Și dacă aș vrea acum să mă mut, tot la 2 camere, aș da 500 de euro în Brașov.”

„Probabil găsesc și cu 450, dar deja intervin factorii de zonă și distanță. Un apartament decent, care să nu fie într-o zonă cu probleme sociale sau de transport public, atât are chiria, 450-500 de euro pentru două camere”, explică Vlad. 

Mulți tineri care visează la o casă au nevoie de ajutorul părinților

Sprijinul părinților s-a dovedit esențial pentru toți tinerii pe care i-am intervievat. Ioana, o tânără de 28 de ani care s-a mutat recent din Cluj, spune că anul trecut a dat 95 de mii de euro pe un apartament de 2 camere dintr-un „bloc comunist” din zona Dristor. Dacă nu ar fi primit bani de la mama sa, care a vândut apartamentul din orașul natal, nici n-ar fi îndrăznit să viseze la scenariul cumpărării unui apartament. Cu banii luați pe casă a plătit avansul, iar pentru restul sumei a făcut un credit de 20 de mii de euro. 

„În momentul ăsta am un salariu de 3.200 de lei. Dacă îmi iau concediu, îmi taie 10 lei pe zi, pentru că e norma de hrană. Înainte stăteam tot la Dristor și dădeam 330 de euro pe o garsonieră. Cu ce mai dădeam pe utilități și întreținere, 2.000 de lei se duceau doar pe asta. Cum să trăiesc? Maică-mea a zis că nu pot să stau așa și a vândut apartamentul din Bistrița. A fost foarte greu, pentru că ăla era apartamentul în care am crescut”, relatează Ioana pentru PressOne. 

Se construiește prea puțin?

O primă explicație pentru fenomenul scumpirilor este, de altfel, ridicol de simplă și se găsește în orice raport, studiu sau articol despre piața imobiliară: cererea este mai mare decât oferta. Pe românește, avem prea puține locuințe și prea mulți oameni care doresc o locuință și nu au de unde alege. 

„Cumpărătorii au tot mai puține case și apartamente din care să aleagă, iar oferta continuă să scadă într-un ritm alarmant, atât la nivel național, cât și în marile orașe ale țării. În ultimele trei luni ale anului 2023, cei care doreau să cumpere o proprietate rezidențială au trebuit să aleagă din cele 116.600 de proprietăți disponibile în întreaga țară, un număr cu 25% mai mic decât în perioada similară din 2022”, se arată în ultimul raport publicat de imobiliare.ro.

La prima vedere, soluția pare la fel de simplă: să se construiască mai mult. Problema apare când vine vorba despre implementarea propriu-zisă a soluției. Și aici statele, autoritățile publice și actorii economici din domeniu trebuie să-și pună și să răspundă la niște întrebări. Cine să construiască? Cum? Unde? În ce scop? Pentru cine și pentru ce fel de buzunare? 

Răspunsurile variază în funcție de interesele personale/comerciale și înclinațiile ideologice ale fiecăruia. În București, de exemplu, reprezentanții dezvoltatorilor imobiliari pun creșterea prețurilor și chiriilor pe seama blocării PUZ-urilor de către administrația lui Nicușor Dan. 

„Anularea retroactivă a autorizațiilor de construire, care deja au fost aprobate de foarte multe autorități competente, generează multă incertitudine pe piață și ne face să ne gândim de două ori înainte de a investi în acest oraș. Asta produce efecte în cascadă: prețuri mai mari pentru apartamente, chirii mai mari și așa mai departe”, atenționa președintele Asociației Investitorilor de Real Estate din România (AREI) în ianuarie 2024.

Dar chiar și când se construiesc locuințe noi în interiorul orașelor, mulți românii constată că nu și le permit. Tinerii care au vorbit cu noi spun că deși au fost la câteva vizionări, nici nu și-au bătut capul cu ele. O dată pentru că nu le place cum sunt construite și compartimentate, apoi pentru că sunt mult prea scumpe pentru ce oferă. Ioana povestește că la un moment dat a fost la o vizionare în zona Mihai Bravu. I se cereau 120 de mii de euro pe un apartament semi-decomandat de două camere.

„Mi se părea super țeapă. El era frumos, ce să zic, dar bucătăria era super mică, ceea ce mi se pare un mare minus. Și efectiv auzeam din stânga, dreapta, sus și jos tot ce fac vecinii. Și pe lângă ăia 120 de mii de euro, trebuia să plătesc și TVA-ul”, își amintește Ioana.

Beatrice spune că și ea a evitat apartamentele noi. Pe lângă compartimentare, are o problemă cu faptul că cele noi și relativ accesibile ca preț se găsesc doar la periferie sau chiar în afara orașului, în localități limitrofe. Până să se mute, a trăit cu părinții pe o stradă care cândva marca sfârșitul zonei de blocuri din sectorul 3, partea ce dă către autostradă. Astăzi, în zona Pallady s-a construit masiv și apartamentele sunt mai ieftine decât în alte cartiere ale sectorului, însă încă nu este suficient de bine conectată la restul orașului.

„OK, acum au băgat și STB pe acolo. Eu am și mașină, dar nu o iau mereu. Mă săturasem și înainte, când locuiam cu părinții, că aveam de mers 1,3 km până la metrou”, își argumentează Beatrice decizia de a se orienta către blocuri mai vechi și mai bine conectate.

Cine mai trebuie să intervină

Când vine vorba de soluții, argumentul dezvoltatorilor imobiliari pare să fie că dacă ar fi lăsați să construiască în liniște și nu i-ar îngrădi nimeni cu prea multe norme, piața se va regla singură, pentru că oferta de locuințe va deveni atât de mare încât prețurile vor scădea de la sine. O soluție de tipul acesta poate avea sens în țări nord-americane, unde reglementările urbanistice sunt atât de rigide încât în multe cartiere se pot construi doar locuințe unifamiliale. 

Însă specialiștii în urbanism, activiștii pentru dreptul la locuire și studii din țară și de afară arată că a lăsa problema doar în grija investitorilor privați nu garantează prețuri mai mici. Există riscul ca dezvoltatorii imobiliari, lăsați în voia lor, să construiască doar pentru anumite segmente din populație. Adică pentru cei care își permit și astăzi achiziționarea unui apartament, chit că printr-un efort financiar considerabil. 

De asemenea, economiștii și activiștii de stânga vorbesc despre așa-numita „financializare a locuirii”, fenomen care face ca apartamentele și casele să fie văzute ca o investiție de cei care-și permit să cumpere mai multe proprietăți. 

„Contraargumentul la ideea că trebuie doar să construiești mai mult poate fi găsit în orașele în care s-a construit mult și prețurile tot au crescut. Pentru că imobiliarele devin un asset, adică devin valoroase ca investiție, iar în orașele mari și scumpe sunt atâtea locuințe goale care rămân valoroase în sine pentru că investitorii își parchează banii acolo”, explică pentru PressOne Ioana Florea, cercetătoare și activistă în cadrul Frontului Comun pentru Dreptul la Locuire.

Observația ei este confirmată de criza prin care trece China în momentul de față: deși este o țară în care s-au construit enorm de multe locuințe, multe dintre ele au fost tratate ca simple investiții de cei cu putere de cumpărare, în speranța că valoarea lor va tot crește. Lucru care s-a și întâmplat, preț de câteva decenii, până când bula imobiliară s-a spart. 

„Financializarea” (speculă financiară n. red.) sau comodificarea locuirii este un fenomen de care s-a lovit și Dana, în timpul aventurii sale imobiliare. La un moment dat a vizionat un apartament de două camere cu mobilă foarte veche și semne clare de uzură pe care i se cereau 105 mii de euro. I-a spus proprietarei că apartamentul necesită multe schimbări și mai mult de 90 de mii n-ar da pe el. Proprietara a refuzat să lase din preț, pe motiv că a mai avut un apartament similar și l-a dat fix cu 105 mii de euro. 

„În perioada în care am mers la vizionări, am sesizat că cei cu adevărat disperați să vândă erau puțini, cam 1% dintre ei. Majoritatea erau super relaxați, pentru că aveau deja unde să stea. De aia nici nu erau dispuși să scadă prețul”, susține tânăra. 

Potrivit unor statistici INS (Institutul Național de Statistică) citate recent de Hotnews, în România există astăzi aproape 10 milioane de locuințe, din care 1,5 milioane sunt neocupate, deci fenomenul este confirmat inclusiv de cifre. 

Cum combați „specula” imobiliară

Dacă în România „investitorii” sunt, de regulă, persoane private care pur și simplu își permit să bage bani în mai multe apartamente/case, în țări europene precum Germania există companii ce valorează miliarde de euro și care transformă locuințele în active generatoare de profit. 

„La noi e foarte modest trendul ăsta. Mai degrabă vezi dezvoltatori care construiesc și păstrează o parte pentru închiriere. Încă domină modelul build to sell (n.r. construiești ca să vinzi), build to rent (n.r. construiești pentru a închiria) încă nu. Dar probabil o să crească, pentru că există interes în Europa de Est pentru asta”, susține Ioana Florea. 

În Germania, problema „financializării” s-a dovedit atât de gravă, încât Berlinul a plafonat în 2020 chiriile (decizia a fost anulată ulterior în instanță), unul dintre argumente fiind că aceste companii au o influență prea mare în dictarea prețurilor. Însă plafonarea chiriilor – chiar și atunci când nu se face prin stabilirea din pix a unui „preț corect” – este o măsură controversată și cu rezultate mixte, care tinde să protejeze interesele celor care au deja calitatea de „chiriași”. 

Altă măsură care ar descuraja financializarea locuirii ar fi taxarea proprietăților care nu sunt folosite ca domiciliu și nu sunt închiriate altor persoane. Codul Fiscal din 2003 obișnuia să facă asta, însă articolul care prevedea majorarea impozitului pentru fiecare proprietate în plus a dispărut odată cu modificarea legislației fiscale, în 2015.

Un studiu din 2022 al fundației Friedrich-Ebert-Stiftung România (FES) arată că 55% dintre români cred că persoanele care au mai multe locuințe ar trebui să plătească impozit pentru fiecare dintre ele.

„În contextul dezbaterilor recente cu privire la taxa pe lux, care viza impozitarea suplimentară a persoanelor care dețin mai multe autoturisme și locuințe, e relevant faptul că o asemenea măsură ar primi o susținere semnificativă din partea societății românești”, concluzionau autorii studiului în 2022.

Statul ar trebui să construiască mai multe locuințe

Dacă dezvoltatorii privați tind să creeze case și apartamente doar pentru un anumit tip de clienți, cum faci să nu depinzi doar de ei pentru sporirea fondului de locativ? O soluție aplicată în multe țări și orașe europene este ca autoritățile publice să se implice activ în crearea unor locuințe noi. În România, dar și-n alte locuri din lume, se vorbește despre așa-numitele „locuințe sociale” – clădiri construite de autoritățile publice centrale sau locale. 

„Realizarea locuinţelor constituie un obiectiv major, de interes naţional, pe termen lung, al administraţiei publice centrale şi locale” – Legea Locuinței nr. 114/1996. 

De exemplu, București se chinuie de câțiva ani să termine un bloc ce ar fi trebui să facă parte dintr-un ansamblu de 8 clădiri sociale din zona Prelungirea Ghencea. În el au fost repartizate deja 114 familii, însă finalizarea lui întârzie să se concretizeze, fapt documentat pe larg de PressOne. 

„A fost un protest în aprilie 2021, iar imediat după Nicușor Dan a chemat oamenii în birou și a promis că o să demareze proiectul. Dar nu s-a mai întâmplat nimic. Primul bloc este construit, înălțat în totalitate, dar nu sunt scări, lifturi, finisaje”, rezumă Ioana Florea situația din Prelungirea Ghencea. 

Locuințele sociale din România, dar și din alte părți ale Europei, vin la pachet cu o anumită stigmă. Se pleacă de la premisa că sunt acele ansambluri uriașe – situate undeva la marginea orașului și construite din materiale ieftine – care nu garantează o calitate prea bună a locuirii. Deseori se vorbește despre riscul de ghetoizare. Ioana Florea e sceptică. 

„Știi care e chestia? Că ghetoizarea este folosită ca argument ca să nu se construiască. Construiește unde ai teren, unde are autoritatea publică teren, construiește acolo și fă infrastructura de care e nevoie. Dacă ai infrastructură și autoritatea publică e implicată în mentenanţa acelor blocuri, nu se produce nicio ghetoizare, oriunde ai fi”, crede Ioana Florea.

Același studiu FES din 2022 – care măsoară atitudinile/valorile de tip progresist din România – arată că 87% dintre români cred că statul ar trebui să-i sprijine pe cei care au venituri atât de mici încât nu-și permit să cumpere sau să închirieze o locuință, iar 86% consideră că autoritățile ar trebui să le ofere „locuințe decente” celor aflați în această situație.

Exemple concrete din Europa arată că locuirea socială nu trebuie să însemne ghetou, ci dimpotrivă, că se poate adresa mai multor tipuri de buzunare. Cel mai citat și lăudat exemplu este Viena, capitala Austriei, despre care se spune deseori că ar fi cel mai „locuibil” oraș din lume. Rețeta succesului pare simplă: în Viena, piața imobiliară nu este dominată doar de companii private.

Un reportaj The Guardian de la începutul anului arată că un sfert din populația Vienei locuiește astăzi în aproape 220 de mii de apartamente deținute de municipalitate și presărate prin tot orașul. Alte peste 200 de mii sunt locuințe colective construite cu ajutorul subvențiilor municipale. Multe sunt în clădiri vechi, construite după primul Război Mondial, într-o epocă în care politicile socialiste implementate în oraș – inclusiv de dezvoltare urbană – dădeau naștere poreclei de „Viena Roșie”. Autoritățile locale din oraș continuă până în ziua de azi să construiască și să regenereze urban zonele aflate în proprietatea sa.

Potrivit unui „manual de locuințe sociale” realizat de cercetătoare și activiste din Cluj-Napoca, din cauza privatizării de după 1990 a locuințelor de stat, „procentul locuințelor existente în proprietate publică la sfârșitul anului 2020 s-a redus la 1.23%”. Potrivit Agerpres, la sfârșitul lui 2020 existau 118.600 de locuințe „aflate în proprietate majoritar de stat”. 

Poate implicarea statului să contribuie la scăderea prețurilor?

Dar de ce ar construi statul mai mult? Un raport Deloitte de anul trecut arată că un apartament vienez de 2 camere și 55 de metri pătrați se poate închiria, în medie, cu aproximativ 500 de euro pe lună, ținând cont că prețul este calculat la rata de 9,1 euro/metru pătrat. Clujul este puțin mai jos în clasamentul Deloitte, cu 8,6 euro/metru pătrat, iar București cu 8,1 euro.

Conform Ziarului Financiar, care citează date INS, salariul mediu net din București este de 6.000 de lei/lună. În Viena, un salariu mediu ajunge astăzi la peste 4.000 de euro pe lună, iar dacă într-un an câștigi până în 57.600 mii de euro, poți deveni chiriaș într-o casă deținută de municipalitate, pentru că „locuințele sociale” din capitala austriacă nu vin la pachet cu aceeași stigmă socială și pot fi accesate inclusiv de membrii clasei de mijloc. 

„An de an, Administrația Municipală investește aproximativ 500 de milioane de euro în construcția și reabilitarea locuințelor, precum și în sprijinirea financiară a celor cu venituri foarte mici. Ponderea ridicată a locuințelor subvenționate exercită un efect de atenuare a prețurilor pe piața privată a locuințelor și asigură diversitate socială în tot orașul”, se arată pe site-ul companiei municipale care se ocupă de gestionarea locuințelor sociale din Viena.

Există și dezavantaje ale unei astfel de rețete, precum cea de la Viena – de exemplu, chiriile sociale sunt disponibile doar celor care au locuit în oraș preț de 2 ani, iar mentenanța poate fi greoaie când o singură companie municipală gestionează atâtea sute de mii de clădiri – însă rămâne realitatea că o populație cu venituri mult mai mari decât cea din București și Cluj nu trebuie să cheltuiască jumătate din venituri pe locuire. 

„În 2018, au existat șase state membre în care peste o treime din populația care locuia cu chirie și plătea chirii la prețul pieței a cheltuit mai mult de 40% din venitul disponibil pe adult-echivalent pentru locuință, acest procentaj din populație depășind două cincimi în România (46,3%)”, arată o analiză a Comisiei Europene din 2020.

Raportul CES privind locuirea prezintă o realitate la fel de îngrijorătoare: dacă la nivelul Uniunii Europene una din zece familii cheltuie mai mult de 60% din venitul disponibil pentru chirie, în România una din cinci gospodării se află în această situație. Iar consecințele se văd inclusiv în faptul că tot mai mulți tineri preferă să aibă colegi de apartament/casă până mai târziu în viață, pentru a reduce cheltuielile cu locuirea.

„Cam toți boemii și hipsterii din Brașov, dacă nu au primit un apartamente de la părinți sau dacă nu pot fi ajutați să achiziționeze, locuiesc în chirie, uneori mai mulți în același apartament sau aceeași casă”, concluzionează Vlad.