De ce cresc prețurile apartamentelor în România. „Când se scumpește pătrunjelul în piață se scumpesc și casele”

Alex Olaru

Redactor Șef

Prețurile apartamentelor noi cresc de la lună la lună, la fel și sumele cerute pentru locuințele vechi. Constructorii și dezvoltatorii imobiliari reclamă scumpirile la materialele de construcții și energie, vânzătorii de apartamente vechi încearcă să profite și cer și ei mai mulți bani, în vreme ce voci apropiate de Banca Națională sau analiști de profil atrag atenția că piața imobiliară se află într-un punct de volatilitate. 

Inflația și criza energetică provoacă mai nou tensiuni și între dezvoltatori și constructori, mai ales că deocamdată nici unii și nici alții nu au un răspuns la o întrebare fundamentală: „De fapt cine trebuie să-și reducă din profituri?”

Între ei sunt Ștefan, care tocmai și-a vândut apartamentul din București, Andrada, care își caută o locuință, Daniela, care visează de câțiva ani să se mute cu familia, sau Marius, agent imobiliar, care interacționează cu toți. PressOne a încercat să arunce o privire spre piața imobiliară din mai multe perspective, pentru a înțelege încotro merg prețurile, cel puțin în 2022. 

Calvarul vânzătorului: „Vedeam cum anunțul nostru e făcut ping-pong de tot felul de agenții"

Ștefan vrea să plece din țară, alături de soția lui. E trecut ușor de 45 de ani și simte că în România nu mai poate fi ok el cu el, în primul rând și apoi cu cei din jur. Pe scurt, e obosit de România. 

Și-a scos la vânzare apartamentul de două camere din București, în sectorul 3, la începutul lunii septembrie 2021. Prețul se încadra în media zonei. „E o zonă verde, chiar lângă parc și mall, cu absolut toate serviciile, într-un bloc izolat termic, deci cu toate atuurile unei locuințe situate foarte bine. În plus, apartamentul era foarte bine întreținut, renovat și dotat cu tot ce-i trebuie.”

Admite că există și minusuri: blocul  e construit în 1966, iar apartamentul e la etajul nouă din zece. Minusuri care, spune Ștefan, „urmau să conteze surprinzător de mult”. Anunțul a fost postat pe site-urile de profil, „o treabă care costă.”

„Ne-am fi așteptat ca primii interesați să fie clienții particulari, dar n-a fost deloc așa. Pur și simplu am fost asaltați de agenți imobiliari. Unul a reușit să aducă trei potențiali clienți, dar atât. Particulari, foarte puțini. Între timp, vedeam cum anunțul nostru e făcut ping-pong de tot felul de agenții tot pe site-urile de imobiliare, uneori chiar la preț mai mare decât cel cerut de noi.”

Au trecut săptămânile, apoi lunile și până în ianuarie 2022 abia dacă văzuseră apartamentul o mână de oameni. Așa că Ștefan a schimbat tactica. 

Crede că a avut într-un final și noroc, dar și că este o perioadă volatilă în piața imobiliară. Până la urmă Ștefan a simțit-o pe pielea lui. Însă cât de volatilă este cu adevărat piața imobiliară din România în 2022 și de ce? 

Monarhia salvează energia. Doar 13% din liniile de înaltă tensiune din România sunt „noi”. Restul sunt proiectate de ingineri din perioada interbelică

România anului 2024 încă mai depinde într-o proporție de aproape 90% de această rețea energetică gândită și proiectată în urmă cu aproape 80 de ani.

Geoană, banii din Bulgaria și de la Nelu Varga. Finanțare de la o rețea de evazioniști: „Eu i-am băgat 50 de mii de euro, din păcate mi i-a băgat înapoi. Îi dădeam și un milion”

ONG-ul care îl vrea pe Mircea Geoană președinte a primit, în luna mai, 50.000 de euro de la o firmă fantomă din Bulgaria, controlată de un om de afaceri condamnat pentru înșelăciune care a fost pe lista fugarilor și a reușit să scape de pușcărie.

 „Pătrunjelul” și nebănuitele sale efecte în economie

Blocajele în lanțurile de aprovizionare, create de pandemie, tensiunile comerciale anterioare și, mai nou, criza energetică: toate au scumpit considerabil, din a doua parte a anului trecut, materialele de construcții. 

„În mod sigur este o hemoragie pe prețuri concomitent cu un acces limitat la resurse și la produsele finite”, comentează la PressOne Laurențiu Plosceanu, președintele Asociației Române a Antreprenorilor din Construcții, ARACO. 

În vara anului trecut, de exemplu, prețurile la oțel beton, ciment, cupru sau lemn se majoraseră, de la caz la caz, cu procente cuprinse între 11 și 38%, așa cum reiese și dintr-o notă de fundamentare a unui proiect promovat de Ministerul Dezvoltării.  

Anul trecut scumpirile au fost globale și ar fi urmat ca în 2022 să se liniștească, în funcție  de evoluția pandemiei. Europa și mai ales statele central și est-europene au însă dificultăți în continuare, pentru că blocajelor din lanțurile de aprovizionare li se adaugă și inflația generală, creșterea tarifelor cu forța de muncă și mai ales creșterea prețurilor la energie. 

Și constructorii vorbesc la PressOne despre efectul „Pătrunjelul”, respectiv despre o transmitere ca o undă de șoc a scumpirilor în întreaga lor activitate, situație în care și prețul combustibilului de la pompă are o influență importantă. 

Cu cât s-au scumpit materialele? „Dacă vă dau un răspuns astăzi, mâine nu mai e valabil”, își criptează răspunsul Laurențiu Plosceanu, reprezentantul antreprenorilor din Construcții. 

„Va fi un an plin de provocări pentru piața imobiliară, în care cuvântul de bază este volatilitate”, anticipează pentru PressOne analistul imobiliar Ion Radu Zilișteanu. 

Cât de „Wow” crește piața imobiliară din România? 

Andrada are 38 de ani și tocmai a trecut printr-un divorț abrupt. Lucrează într-o agenție de publicitate și spune că și-ar permite chiar și o locuință nouă, spațioasă, pentru că are venituri peste medie, un avans consistent și prin urmare ar putea accesa fără mari bătăi de cap un credit ipotecar. Bugetul ei total se încadrează undeva între 100 și 120 de mii de euro. 

„Acum, dacă tot s-a întâmplat despărțirea, simt că pot să mă descopăr, să încep ceva nou cu totul.”

A fost să vizioneze câteva proprietăți, vechi și noi, dar e încă departe de a fi găsit ceva mulțumitor pentru nevoile ei. „Același apartament pe care l-am văzut la sfârșitul lui noiembrie costă acum cu opt mii de euro în plus”. 

Proprietarii, continuă Andrada, „parcă sunt din ce în ce mai încăpățânați”, iar negocierile nu ar mai aduce mare lucru cumpărătorului, poate mai degrabă „senzația de ciupeală, că ai mai scos o mie de euro dintr-un preț deja umflat”. Într-un final, Andrada a semnat cu o agenție și așteaptă propunerile pe email, pentru că „pur și simplu nu mai am chef să caut și să interacționez cu oameni, din moment ce n-am făcut niciun progres, în câteva luni de zile.”

Ansamblul arhitectonic din zona Sala Palatului, București. Foto Lucian Muntean

Cu oameni ca Ștefan sau Andrada agenții imobiliari interacționează zilnic. Ei simt piața la firul ierbii, iar comunicările interne din agenții îi pregătesc pentru cum ar urma să arate fiecare an, din punct de vedere al vânzărilor. 

Așa se zice. La ultima ședință, joi, asta ni s-a spus la agenție, că se preconizează un an foarte bun” - spune Marius, acum agent imobiliar cu portofoliu la una din cele mai mari agenții din București.

Înainte de asta a lucrat în Asigurări, domeniu unde câștigă bine. În imobiliare i se pare însă mai simplu, mai ales că are și o strategie. Adună garsoniere și apartamente în portofoliu și abia după le dă drumul pe piață cu adevărat. „După ce acumulez vine și vremea vânzărilor și așa câștigă sume bune din comisioane, deodată. Să înțeleg și eu ceva din bani, știi ce zic?”

Speranțele lui Marius, care tocmai a devenit tată, dar și ale celorlalți agenți imobiliari, se leagă de primăvară, când piața ar urma să se dezghețe. Spune la PressOne că ceilalți colegi au mai vândut câte un apartament-două, dar că majoritatea tranzacțiilor au fost aranjate la sfârșitul anului trecut și că acum doar se oficializează. 

Simte și el că piața e în creștere. Îl deranjează exagerările. „Se tot vorbește că dom'le, e wow. Nu e wow, să zici că nu faci față. Dar nici nu scade, asta e ideea. Creșterea e mai mică de 10%.”

Cerere de locuințe există, oamenii întreabă, se interesează, dar ezită încă să cumpere. De multe ori agenții imobiliari ajung să-i convingă pe proprietari să mai lase din preț. 

„După ce am scăzut prețul cu 5% am postat anunțul și pe Instagram, pe Facebook. Dar n-am avut săptămâna asta telefoane. Vizualizări la anunț sunt, dar nu și vizionări propriu-zise. Eu nu văd vreo perioadă de disperare, pentru că se caută apartamente”,  încheie Marius. 

Ce profituri fac dezvoltatorii imobiliari, chiar și în situație de criză? 

Pentru dezvoltatori, „piața arată și bine, arată și rău”, după cum spune Bogdan Ivan, secretar general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România, URBANIS. 

Dezvoltatorii se bucură de continuarea Programului Prima Casă, mai ales că un memorandum adoptat în 2016 de guvern limita derularea lui până la sfârșitul lui 2021. 

„Noi am arătat că Prima Casă rămâne o opțiune extrem de viabilă pentru că îi ajută în special pe tineri. Avansul de 5% îi ajută să-și cumpere o locuință. Un avans de 15% este restrictiv pentru cei la început de drum”, justifică reprezentantul  dezvoltatorilor imobiliari.

Și majorarea plafonului de TVA redus la 5% până la suma de 140 de mii de euro funcționează în favoarea dezvoltatorilor, care ar vrea însă mai mult, respectiv ridicarea plafonului Prima Casă până la nivelul de 90 de mii de euro, de la 70 de mii, cât este acum, pentru stimularea vânzării de apartamente cu trei camere. 

Potrivit datelor dezvoltatorilor, media națională se apropie de prețul de 1.500 de euro/mp2. 

Cu cât s-au scumpit în medie apartamentele din România, în ultimii doi ani? „Procentul este undeva între 15-20%”, susține Bogdan Ivan. 

Firesc, dezvoltatorii se uită tot spre creșterea prețurilor materialelor de construcții. „Creșterile de preț la materialele de construcții sunt mult mai mari. Discutăm de o creștere de 40%, în medie. Sunt materiale la care prețurile s-au triplat. Aceste creșteri n-au fost suportate în totalitate de cumpărător. Au fost preluate într-o mare măsură și de către dezvoltatorii imobiliari.”

Ce marjă de profit și-au păstrat însă dezvoltatorii imobiliari, din moment ce susțin că au preluat în mare măsură costurile? Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România URBANIS spune că nu are cifre exacte, la acest moment. Dar, adaugă secretarul general, o mare parte din profitabilitatea dezvoltatorilor imobiliari „s-ar fi dus”. Într-un final, Bogdan Ivan nominalizează un procent. 

Bătaia pe profit: Constructorii refuză să încaseze șocurile 

În tot acest context, viziunea dezvoltatorilor imobiliari e simplă. Un proiect durează, în medie, doi ani, argumentează ei. De la momentul depunerii autorizației de construcție, dezvoltatorul face o estimare a costurilor și începe deja să semneze antecontracte, cu un preț negociat cu cumpărătorii și care rămâne fix, până la recepția locuinței. 

„Numai că ulterior prețurile de construire s-au modificat fundamental. Dezvoltatorul nu mai poate modifica prețul din contract, ceea ce înseamnă că singura posibilitate este să-și reducă el din profitabilitate. Dezvoltatorul e presat de client, iar o parte din presiune e normal să ajungă și la constructori, care trebuie să accepte și ei o reducere a prețurilor, independentă de creșterile materialelor de construcții”, evaluează Bogdan Ivan.

De partea lor, constructorii văd situația cu alte filtre. Prețurile la materiale se schimbă în sus, de la o zi la alta, așa că antreprenorii din Construcții vor ca beneficiarii, fie că sunt dezvoltatori privați, fie că e vorba chiar de statul român, să facă ajustări sau să deconteze costul lucrării, la tarifele reale și nu în baza înțelegerii inițiale. 

Cu alte cuvinte, niciun constructor nu e dispus să aducă bani de-acasă sau să-și micșoreze propria marjă de profit, iar revendicarea principală vizează încheierea unor acte adiționale sau anexe la contracte, prin care să fie revizuite toate cheltuielile și aduse la zi. 

„Să decidă în actele lor și în contractele adiționale ce se va întâmpla cu proiectele începute și care au fost subiectul unor astfel de escaladări de prețuri. Deja sunt companii care n-au reușit să-și recupereze costurile majorate pe construcții și au intrat în insolvență. Este aceeași situație și la beneficiarul public și la cel privat”, transmite  Laurențiu Plosceanu, președintele Asociației Române a Antreprenorilor din Construcții, ARACO. 

Cele mai multe firme de construcții susțin nu mai operaționalizează comenzile până nu au garanția că majorările de prețuri sunt preluate în contracte. Iar înțelegerile ar avea deja probleme și cu termenele de predare, susține ARACO.

Laurențiu Plosceanu sintetizează 2021 în două părți, după principiul una caldă, una rece. 

„Până la jumătatea lui 2021 s-a lucrat foarte bine. Sincopele au apărut după, din cauza faptului că nimeni nu știa ce se va întâmpla cu decontarea prețurilor escaladate. Criza energetică a complicat și mai mult situația. Se construiește, dar se pierde un potențial. 

Suntem în fața unor riscuri foarte mari pe care va trebui să le gestionăm împreună. Dacă nu vom găsi soluțiile de compromis împreună, atunci vor pierde și dezvoltatorii, vom pierde și noi, constructorii.”

Pentru cei din urmă scumpirea manoperei și a mâinii de lucru este, deocamdată, un factor secundar. Despre negociere și găsirea unui numitor comun vorbește și Bogdan Ivan, reprezentantul dezvoltatorilor. În tabăra lor însă aerul e ceva mai detașat.

„Risc de blocaj major pe șantiere nu cred că există. E doar o chestiune, hai să-i spunem conjuncturală sau o situație pe care fiecare parte încearcă să o valorifice cât mai bine. Dezvoltatorii încearcă să-și conserve o marjă de profit, constructorii la fel. Și de aici apar aceste conflicte. Dar nu cred că vom asista turbulențe fundamentale. E vorba de investitori locali, de banii lor. Nivelul de finanțare al dezvoltatorilor nu este la fel de ridicat cum era în perioada crizei și cred că pot să suporte, bineînțeles fără vreo plăcere, reducerea profiturilor.”

Accesul la creditare, tot mai dificil

Nu numai scumpirea materialelor de construcții tulbură piața imobiliară din România. Separat de disputa referitoare la costuri și de felul în care scumpirile ar trebui suportate de dezvoltatori sau constructori, piața e influențată printre altele și de programe guvernamentale de tipul Noua Casă, de nivelul TVA-ului în domeniu, decis de stat sau de gradul de acces la finanțare și creditare. 

Analistul imobiliar Ion Radu Zilișteanu crede că în acest moment în România se manifestă două tendințe opuse, dar la fel de puternice. Este exact motivul pentru care, susține el, orice apreciere despre cum vor arăta tranzacțiile în 2022 ar fi, deocamdată, prematură. 

Creșterile prețurilor la materiale și manoperă, transferate de constructori dezvoltatorilor, ar urma să-i determine pe aceștia să mărească prețul imobilelor, pentru a-și păstra marja de profit. Cealaltă tendință e însă contrară și e legată de faptul că accesul la finanțare a devenit din ce în ce mai problematic pentru români. 

„Banca Națională a micșorat gradul de expunere la credite, în sensul că a micșorat procentul din veniturile lunare disponibile pe care le poți utiliza pentru contractarea unui credit. Automat cineva la același nivel de venituri ar putea, după măsura de anul trecut, să acceseze un credit mai mic decât putea anterior. A doua componentă a acestei tendințe este creșterea dobânzilor din ultima vreme”, explică Ion Radu Zilișteanu. 

Așadar creșterea prețurilor în construcții și creșterea dobânzilor ar duce la un echilibru, deocamdată, instabil. 

Instabil nu înseamnă neapărat că se creează o bulă ca în trecut, susține Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului Băncii Centrale. „Cererea singură nu poate amorsa o bulă. Se face în context cu oferta. Oferta e deseori blocată prin porturi. Oferta a pierdut competiția cu cererea. Nu există niciun fel de stabilitate în piața imobiliară. Situația e extrem de volatilă și surprinzătoare. Una-două se formează bule speculative, una-două se dezumflă și mai sunt și situații în care explodează. Și atunci pot apărea situații de criză. În România nu s-a spart încă nicio bulă.”

Adrian Vasilescu. Foto: Lucian Muntean

De altfel, Banca Națională a avut, la rându-i, de ales, atunci când a majorat dobânda de referință la pragul de 2,5%, peste așteptările analiștilor. Dobânda de politică monetară are acțiuni pe două planuri. Lovește inflația, dar descurajează și creșterea economică și încetinește creditarea.

A fost a doua creștere a dobânzii de politică monetară din acest an, după cea decisă în 10 ianuarie. Minuta ședinței de atunci arată cât de împărțite erau opiniile chiar în cadrul Consiliului de Administrație al BNR.

„Faptul că acum a crescut cu 0,50 a fost o situație obișnuită. Opinia publică era pregătită. Așa că evaluarea mea este că nu a fost o creștere abruptă. A venit normal, pe fondul realității din țară și din lume”, adaugă consilierul guvernatorului BNR. 

Cât de realiste sunt prețurile la apartamente și cât e „afișaj”

Daniela se împarte între job-ul ei la una din corporațiile din București și viața de familie. Își începe ziua la 6 dimineața, dar s-a obișnuit cu rutina, mai ales că și puștiul ei a mai crescut, merge deja la școală și parcă ei îi rămâne timp și de un pahar de vin, de obicei seara.  

Caută pentru familia sa de trei membri un apartament de 3-4 camere. „Am început această căutare acum doi ani de zile, timp în care am vizionat apartamente în imobile noi și vechi, cu dimensiuni mici sau mai generoase, compartimentate optim sau care nu aveau nicio noimă.”

Bugetul inițial cu care a plecat la căutări a fost de 80 de mii de euro. În doi ani, pentru aceleași criterii ce așteaptă să fie bifate, a crescut la peste 100 de mii de euro. „Cele mai frecvente probleme pe le-am identificat au fost la dimensiunea camerelor. Sunt foarte mici pentru nevoile actuale. De exemplu, în imobilele vechi vezi bucătării de 5 mp în care ar trebui să înghesuim o masă, un spațiu de lucru, spațiu de depozitare, o mașină de spălat vase și să avem și loc să respirăm. Sau, în imobilele noi, spațiul de bucătărie e comun cu zona de living, ceea ce nu ne avantajează, pentru că noi gătim destul de frecvent.”

Atât în imobilele vechi, cât în și cele noi, o problemă recurentă este lipsa spațiilor tip debara/ cămara, se plânge Daniela. Peste toate însă vin prețurile, mai ales dacă sumele cerute sunt comparate cu ce oferă, propriu-zis, locuințele din România.

 „Problema principală cu care ne confruntăm este faptul că prețurile actuale ale tuturor apartamentelor par disproporționate față de calitatea vieții pe care acestea ar trebui să o asigure.”

În piața imobiliară se vorbește și de un comportament mimetic, în sensul în care proprietarii de apartamente vechi cresc pretențiile odată cu majorarea prețurilor la apartamente noi. 

Toate datele din piața imobiliară din România vin deocamdată de la analizele pe care le-au făcut chiar societățile imobiliare. Ele au ajuns la concluzia că ar exista un deficit de un milion de case.

„Este probabil să fie aproape de exactitate această cifră, în condițiile în care a apărut o generație nouă. Se căsătoresc, își fac familii și au nevoie de case. Oferta nu este pe măsura cererii”, tinde să aprobe datele Adrian Vasilescu. 

Pe fundal de cerere și de inflație explodată, unele previziuni indică o creștere a prețurilor la apartamente și de 20%, în acest an. Astăzi, orice previziune de acest fel este „afișaj”, concluzionează consilierul guvernatorului BNR.

„Personal nu pot să dau sfaturi celor care vor să cumpere sau să vândă. Dar pot să fac o analiză și să observ că în piața imobiliară avem două feluri de prețuri. Prețurile afișate și cele efective. De multe ori este o diferență foarte mare între ele. Între ce solicită cei care vând și prețurile efective de tranzacționare a apartamentelor. Pentru că totuși există o foarte mică putere de cumpărare în România.”

Avem nevoie de ajutorul tău!

Mulți ne citesc, puțini ne susțin. Asta e realitatea. Dar jurnalismul independent și de serviciu public nu se face cu aer, nici cu încurajări, și mai ales nici cu bani de la partide, politicieni sau industriile care creează dependență. Se face, în primul rând, cu bani de la cititori, adică de cei care sunt informați corect, cu mari eforturi, de puținii jurnaliști corecți care au mai rămas în România.

De aceea, este vital pentru noi să fim susținuți de cititorii noștri.

Dacă ne susții cu o sumă mică pe lună, noi vom putea să-ți oferim în continuare jurnalism independent, onest, care merge în profunzime, să ne continuăm lupta contra corupției, plagiatelor, dezinformării, poluării, să facem reportaje imersive despre România reală și să scriem despre oamenii care o transformă în bine. Să dăm zgomotul la o parte și să-ți arătăm ce merită cu adevărat știut din ce se întâmplă în jur.

Ne poți ajuta chiar acum. Orice sumă contează, dar faptul că devii și rămâi abonat PressOne face toată diferența. Poți folosi direct caseta de mai jos sau accesa pagina Susține pentru alte modalități în care ne poți sprijini.

Vrei să ne ajuți? Orice sumă contează.

3€5€10€