Chiajna, comuna care crește într-un an cât altele în șapte

Răzvan Filip

Orașe

23/02/2022

Sunt doar trei dintre titlurile de presă pe care le găsești când cauți „Chiajna” pe Google. Deși în acte este o comună ca atâtea alte comune, formată din trei sate - Chiajna, Dudu și Roșu, iar ultimul recensământ indica o populație de puțin peste 14 mii de locuitori, localitatea s-a dezvoltat atât de rapid și radical în ultimii ani, încât estimările neoficiale de astăzi bat către niște cifre care ar face de rușine multe reședințe de județ din țară. 

„Noi am aproximat că sunt undeva pe la 80 de mii de locuitori, după numărul de roluri fiscale pe care-l avem, înmulțit cu doi”, spune Narcis Costache, consilier local din partea USR, într-un interviu acordat PressOne. Ciprian Ciucu, primarul sectorului 6, susținea la finele anului trecut că ar fi chiar mai mulți de atât, 100 de mii, cam cât are Râmnicu Vâlcea.

Populația nu este singurul capitol la care statisticile oficiale nu reușesc să țină pasul. O anchetă a Ziarului Financiar din toamna anului trecut arăta că INS raportează 3500 de locuințe inaugurate în ultimii 20 de ani, deși doar ansamblul Militari Residence cuprinde aproximativ 11 mii de apartamente și 90 de blocuri. 

„Probabil că cei de la primărie contorizează livrările de locuinţe în funcţie de numărul de autorizaţii de construire, aşa că, pentru ei, o autorizaţie pentru un bloc înseamnă de fapt o locuinţă”, specula atunci un antreprenor local citat de Ziarul Financiar.

Cert este că schimbarea masivă prin care a trecut Chiajna în ultimii 10-12 ani nu este neapărat o poveste de succes. Astăzi, comuna este un loc cu mulți locuitori, multe blocuri, multe mașini, multe magazine, dar prea puține parcuri, spații verzi și alternative la mașina personală. Mai mult decât orice, Chiajna este „povestea de succes” a unor dezvoltatori imobiliari care au putut construi oricât, oricum, fără să le sufle nimeni în ceafă.

O comună cu probleme de Capitală

Acum nouă ani, când s-a mutat Victor în localitate, în Chiajna fuseseră construite abia vreo 20-30 de blocuri. Zona era înconjurată de câmpuri pe care pășteau oi, multe dintre străzi încă erau neasfaltate, iar peste tot era plin de praf. În schimb, își amintește bărbatul, nu era aglomerația de astăzi. 

„Era deranjant că era gălăgie, mașini grele care stricau trotuarul, lăsau noroi peste tot. Dar de atunci s-au schimbat radical lucrurile în privința aglomerării. E trafic continuu, mai ales dimineața, se circulă bară la bară pe o distanță lungă. Problema e și că nu sunt multe ieșiri din zonă. Cele care sunt, sunt sugrumate de trafic”, povestește Victor.

Așa cum observă și el, problema traficului e cauzată de faptul că la ora actuală există doar trei căi de ieșire din localitate: spre șoseaua Virtuții, spre Iuliu Maniu sau spre centură.

Nu ajută nici faptul că multe dintre străzile localității sunt prea înguste ca să facă față traficului intens la care sunt supuse în fiecare dimineață și după amiază. 

Ce ar putea, totuși, să amelioreze această problemă? Narcis Costache atrage atenția că foarte mulți dintre participanții la trafic sunt părinți care își duc copiii la școli din Militari. Ar ajuta, deci, dacă ar exista mai multe școli locale capabile să preia copiii.

Dacă acest lucru nu este posibil pe termen scurt (o școală nu se ridică peste noapte), consilierul local crede că administrația comunei ar putea ajunge la o înțelegere cu sectorul 6 astfel încât acești copii să fie transportați de niște autobuze școlare regionale, să nu mai fie cu toții împrăștiați în mii de mașini personale blocate în trafic.  

Problema, spun oamenii din zonă, este că nu ajung peste tot unde ai nevoie și toate trec prin zone intens circulate de mașini personale.

„Dacă vrei să mergi cu autobuzul, crezând că poate ajungi mai repede decât cu mașina personală, n-ai nicio șansă. Este absolut același lucru, doar că stai cu alți oameni, în înghesuială, miros și așa mai departe. Soluțiile noastre, celor de la USR, au fost puse pe masa primarului, dar, din motive politice, nu le ia în considerare. Există soluția benzilor unice dedicate autobuzelor, transportului public. Pe baza unui studiu de trafic trebuie realizată o analiză și stabilit un plan de mobilitate. Trebuie, poate, schimbate și sensurile unor străzi, să introduci străzi cu sens unic pe altele care acum au dublu sens”, explică consilierul Narcis Costache, specializat pe mobilitate urbană durabilă. 

O alternativă bună, mai ales pentru locatarii unor cartiere precum Militari Residence, ar putea fi ca aceștia să meargă pe jos sau cu bicicleta până la Preciziei, iar de acolo să ia fiecare metroul până unde are treabă. Din păcate, Drumul Osiei - strada care leagă bulevardul Iuliu Maniu de Chiajna - duce momentan o lipsă acută de trotuare, astfel că pietonii sunt nevoiți să circule pe partea carosabilă, într-o zonă intens tranzitată de mașini (unele mai mici, altele mai mari). 

Din acest punct de vedere, vina aparține și Bucureștiului, pentru că Drumul Osiei se află în administrarea sectorului 6. În toamna anului trecut, la sfârșitul lui noiembrie, Consiliul General al Primăriei Capitalei aproba declanșarea exproprierilor necesare pentru a moderniza și lărgi, printre altele, și Drumul Osiei. Dacă această modernizare va veni la pachet cu niște trotuare și piste de biciclete, rămâne de văzut. 

Oraș, dar nu prea

Când pășești pentru prima oară în noile cartiere ale localității, nu trebuie să fii vreun expert de talie mondială în urbanism ca să-ți dai seama că ceva este în neregulă. Că s-a construit mult și prost. Multe blocuri sunt înghesuite unele în altele, fără spații verzi între ele. „Canioane de beton”, le numește Cornel Zainea, fost candidat la primărie din partea USR și locuitor al comunei din 2009.

Sigur, nu este peste tot la fel, experiența variază în funcție de ansamblul în care locuiești. Dacă dezvoltatorul a vrut să facă și altceva în afară de blocuri și locuri de parcare, vei avea acces și la altceva. Dacă nu, nu.

Radu, 31 de ani, locuiește în Militari Residence de aproape șapte ani, într-un complex de nouă clădiri. El se numără printre cei norocoși: recent, la intrarea în cartier, a fost ridicat un părculeț privat cu bănci și aparate de făcut exerciții. 

„Cred că și la alte complexuri au ceva similar, am mai văzut vreo 2-3 părculețe așa. Depinde de dezvoltator foarte mult”, spune tânărul.

Nu doar părculețele sunt private în Chiajna. Când mergi pe una dintre arterele principale ale localității, strada Rezervelor, vei observa că aproape toate străduțele ce dau către noile ansambluri de locuințe sunt blocate de bariere însoțite de mesajul „STOP. Proprietate Privată”. Victor pune fenomenul pe seama aglomerației din oraș. De teamă că miile de persoane proaspăt mutate în comună le vor fura locurile de parcare, asociațiile de locatari mai vechi au hotărât să blocheze accesul prin aceste bariere. 

„Au vrut să aibă unde parca măcar în zona lor. Dar nu cred că a rezolvat asta o problemă. Când ai un bloc cu 150-200 de apartamente și locuri de parcare doar câteva în jurul lui, ce să faci? Nu văd cum rezolvă barierele problema asta”, explică bărbatul. 

Un alt efect al dezvoltării neplanificate prin care a trecut Chiajna a fost că, deseori, infrastructura a venit - dacă a venit - după ce blocurile fuseseră deja construite. Adică multe locuințe au fost vândute și cumpărate fără ca acestea să fie complet conectate la utilitățile de bază. Este o problemă de care se lovesc atât proprietarii de case, precum Victor, care are fosă septică în curte, dar și cei care se mută în ansambluri de locuințe cu așteptarea că apa curentă și canalizarea sunt un dat al traiul la bloc. 

„Există blocuri construite cu fosă septică. Am rămas și eu mască când am aflat. Vine vidanja în fiecare zi sau la câteva zile și trage de acolo toate deșeurile. Uneori, nu există apă curentă. Sunt blocuri care au puțuri proprii, instalații de filtrare la parter. Nu mai zic de drumuri. E clar că nu există nicio regulă aici că trebuie să ai utilități”, spune Cornel Zainea.

Bogdan Suditu, președinte al Comisiei Tehnice de Urbanism și Amenajarea Teritoriului a Capitalei, profesor la Universitatea din București și expert în planificarea urbană și politici de locuire, atrage atenția că defazarea dintre realizarea infrastructurii edilitare și ritmul actual de construire reprezintă o abatere flagrantă de la regulamentul general de urbanism, aprobat prin hotărârea de guvern 525/1996.

„Apă, canal, asfalt, școală, grădiniță, parc: elemente care confirmă dacă o localitate sau un cartier are sau nu viitor. De foarte multe ori, aceaste componente, aceste infrastructuri necesare , nu au fost abordate. Nu e normal. Suntem singura țară din lume care practicăm tipul acesta de dezvoltări imobiliare ”, afirmă Suditu.

Un oraș intoxicat

Într-un clip electoral publicat în 2016 pe pagina de Facebook a primarului Mircea Minea, edilul le adresa următoarele cuvinte tinerilor proaspăt sosiți în comună:

„Le urez mult succes și le urez bun venit în localitatea noastră și le mulțumesc că au ales localitatea noastră pentru a se stabili aici. Probabil este un aer mai frumos. Le spun că n-au făcut o alegere rea, au făcut o alegere foarte bună!”

Mesajul este de o ironie amară, pentru că, pe lângă poluarea generată de trafic și șantiere, Chiajna are o altă mare problemă de mediu: gazele toxice (hidrogen sulfurat, printre altele) emanate de groapa de gunoi de la Rudeni. Este un subiect despre care s-a tot scris de-a lungul anilor, s-au organizat proteste, s-au câștigat procese, s-au făcut controale, dar problema persistă până în ziua de azi. 

Construit pe un teren care aparține primăriei Chiajna și operat de compania Iridex (al cărei patron este Cornel Pascu, un vechi senator al Partidului Conservator), depozitul a funcționat lângă localitate timp de peste 20 de ani, până în iunie 2021, când au expirat contractele de depozitare. Gunoiul depozitat acolo timp de două decenii n-a dispărut în neant, însă. Cum n-a dispărut nici poluarea generată de el. 

„Nu s-a schimbat nimic. Dimpotrivă, acum, când măsurăm, realizăm că depășirile sunt înfricoșătoare, de-a dreptul. În alte țări e considerat un gaz toxic. Noi de 10 ani îl inhalăm și toate autoritățile sunt inerte. Având în vedere că aici sunt zeci de mii de oameni, foarte mulți copii, e foarte rău. Totul depinde de curenții de aer. Uneori se duce valul spre Chiajna, alteori spre Chitila sau București. Vara se simte foarte tare, noaptea nu poți să ții geamul deschis. Dacă intră mirosul ăla în casă, e îngrozitor”, spune Cornel Zainea.

De ce s-a dezvoltat Chiajna așa?

Cum s-a ajuns, totuși, în situația de astăzi? Până la urmă, cel puțin pe hârtie, Chiajna nu este un sat fără câini. Există un primar, există o administrație locală, pe site-ul localității se poate găsi inclusiv un Plan Urbanistic General. Cu toate astea, comuna pare mai degrabă un paradis al privaților, unde ei fac legea, nu autoritățile. 

Bogdan Suditu pune dezvoltarea haotică din localitate pe seama felului în care a fost decupat administrativ Bucureștiul în comunism și post-comunism.

Dacă mare parte din istorie comunele din jurul Capitalei au avut o relație administrativ-urbanistică funcțională cu Bucureștiul, din ‘90 încolo s-au trezit pe cont propriu, autonome din punct de vedere administrativ. Astfel, în materie de planificare urbană, această autonomie administrativă picată din cer n-a dat roade bune, crede expertul. 

„În absența oricărui instrument care obliga Chiajna să se coreleze în dezvoltare cu Bucureștiul, autoritățile de acolo și investitorii (situație valabilă și pentru celelalte comune și orașe din jurul Capitalei) au profitat de poziția apropiată de rețelele urbane ale Bucureștiului - străzi, școli, infrastructură edilitară apă-canal.

Dar rețelele Bucureștiului nu erau pregătite pentru noua cantitate de apartamente, de creșterea traficului auto etc. Multe dintre primele materiale promoționale ale ansamblurilor rezidențiale din afara Bucureștiului ziceau: «școală la zece minute, grădiniță la 15 minute».

Dar era vorba despre infrastructura Bucureștiului. Pe scurt, dezvoltarea Chiajnei a însemnat valorificarea speculativă a unei oportunități de localizare, prin căpușarea infrastructurii Capitalei”, explică Suditu contextul în care s-a dezvoltat localitatea.

Transformarea Chiajnei în haosul urban de astăzi s-a făcut prin instrumente perfect legale, continuă expertul. Pentru început, prin planuri urbanistice zonale (PUZ-uri), administrația locală a trecut niște foste terenuri agricole în regim intravilan și le-a făcut construibile și atrăgătoare pentru diverși dezvoltatori imobiliari. Apoi, localitatea s-a dezvoltat PUZ cu PUZ, parcelă cu parcelă, fără a se ține cont de ce este sau nu este deja în jur. 

„Deci s-a construit, pas cu pas, un bloc sau un ansamblu de blocuri pe o parcelă. Legal, din păcate, până la un moment dat. Poate că autoritățile care au analizat și avizat aceste documentații au fost atente față de vecinătăți sau n-au fost. După care vine altcineva cu altă parcelă, în vecinătate, cu un alt PUZ. Dar cele două documente nu sunt analizate împreună.

Și atunci, când faci analiză doar pe o documentație, tu nu vezi că ce se propune este în vecinătatea unui bloc deja existent. Nu vreau să acuz, că nu am motive sau argumente. Dar se poate întâmpla, vedem și la comisie (n.r. Comisia de Urbanism, în care Suditu este membru), în Capitală.

De asta întrebăm colegii din primărie «dom'le, dar în stânga, în dreapta, ce se află?». Și când constatăm că în zonă este deja un bloc, zicem ok, deci investitorul acesta nu doar că trebuie să se depărteze cu un număr de metri față de limitele proprietății, dar înălțimea blocului lui nu trebuie să ia lumina celor de la parter și primele etaje”, explică expertul.

Mulți au fost norocoși, precum Radu, care în 2015 a dat 50 de mii de euro pe un apartament de trei camere și a avut din start acces la toate utilitățile la care ar fi avut acces și în București. Alții au cumpărat la prețuri similare sau chiar mai mici, dar fără avea acces la o infrastructură adecvată. Au rămas totuși pe loc, în ideea că localitatea e pe val și, cu timpul, problemele se vor rezolva cumva de la sine. 

„Oamenii sunt optimiști și speră că lucrurile se vor schimba într-un termen rezonabil. Eu am venit tot cu așteptarea asta aici, recunosc. Mulți spun că oamenii sunt de vină, că de ce se mută aici? Păi, dacă atât își permit, ce să faci? Se formează și o comunitate de oameni tineri, mulți care au venit aici au zis câtă viață e, câtă activitate, câtă energie. Cred că e o senzație pe care o mai simțeau părinții noștri, prin anii 80, când se mutau prin orașele și cartierele alea care abia se construiau și erau toți la început de drum, aveau cumva un țel comun”, spune Cornel Zainea.

Pe scurt, trei factori contribuie la atractivitatea comunei în ochii multor oameni care se mută aici: e foarte aproape de București, plătești mai puțin decât ai plăti pentru locuințe similare din Capitală și ai acces la o infrastructură comercială rezonabilă, cu tot ce-ți trebuie la o aruncătură de băț de casă.

Cel puțin momentan, pentru un număr semnificativ de oameni, acești factori sunt suficienți pentru a contrabalansa disfuncționalitățile actuale ale comunei. 

Un primar controversat și o primărie netransparentă

PressOne a încercat în cursul ultimei luni să intre în legătură cu primăria, pentru a afla cine este responsabil pentru modul haotic în care s-a dezvoltat localitatea, dar fără rezultate. 

Când am făcut solicitare scrisă pe 24 ianuarie, primăria n-a răspuns nici măcar printr-un număr de înregistrare. Primarul avea telefonul închis când am încercat să-l contactăm direct. Am reușit, în schimb, să intrăm în legătură cu șeful departamentului de urbanism al localității, care ne-a înștiințat că nu primise niciodată mailul nostru, deși fusese trecut de la început în cc. Odată retrimisă solicitarea, ne-a spus că va mai dura o săptămână până vom primi informațiile. Până la ora publicării acestui articol, solicitarea noastră încă nu a fost soluționată.

Tentativele noastre eșuate de a obține informații de la primărie nu sunt deloc unice. De-a lungul timpului, Cornel Zainea a intentat instituției mai multe procese pentru nerespectarea legii privind liberul acces la informații de interes public. Pe trei dintre ele le-a și câștigat, dar, până la ora aceasta, tot n-a reușit să obțină toate datele pe care le ceruse inițial. Cumva, lipsa de transparență a autorităților a devenit un obicei al locului. 

Mircea Minea, ajuns primar mai întâi din partea PNL și apoi din partea ALDE, se află la cârma localității de aproape 26 de ani și a fost întotdeauna un om controversat și greu de găsit, dacă e să dai crezare mai multor anchete de presă locale și naționale publicate de-a lungul timpului. A fost inclusiv anchetat pentru că ar fi luat bani din bugetul comunei pentru a finanța echipa de fotbal Concordia Chiajna.

Ce-i de făcut?

Victor recunoaște că nu se vede locuind în Chiajna pe termen lung, chiar dacă în aproape zece ani a reușit să creeze în jurul lui o bulă de persoane dragi (fratele său e vecin cu el) și duce o viață relativ confortabilă în Chiajna. Nu vede cum s-ar putea îmbunătăți lucrurile care-l deranjează cel mai tare în momentul de față: dezvoltarea haotică, aglomerația, traficul și poluarea. 

„De construit se construiește în continuare, deci e clar că se va aglomera și mai mult. Ieșirile din comună rămân aceleași. Nici nu cred că au ce să facă. Și problemele rămân, cel puțin până se va termina treaba asta, cu construitul. Nu prea are ce să îmbunătățească până atunci, vor trece constant mașini, multe mașini grele, utilaje. O să fie praf, același stres. (...) În zona în care mi-am luat eu casă, pe planul de urbanism scria clar inițial că nu au cum să facă blocuri. Dar chiar pe strada mea, puțin mai departe de mine, s-a făcut un bloc, deci cineva a dat startul”, spune bărbatul. 

Bogdan Suditu crede că soluții pentru problemele actuale există, cel puțin la nivel teoretic. Acolo unde deja s-a construit, dar blocurile nu-s atât de dese (caz în care nu se mai poate face mare lucru), autoritățile ar putea, de exemplu, să lărgească străzile, să construiască trotuare când acestea nu există, să exproprieze diverse terenuri pentru a construi parcuri, școli și grădinițe pentru copiii celor nou-sosiți în localitate.

Pentru terenurile pe care încă nu s-a construit, s-ar putea crea niște norme care să echilibreze excesele trecutului. 

„Există în lumea profesională o expresie - PUZ de restructurare, de corectare a erorilor. Chiar și acum, în situația actuală, dacă există onestitate și voință politică, pentru întreaga zonă de dezvoltare dintre fostul sat Chiajna și București se poate iniția o documentație de urbanism de către autoritatea publică, în așa fel încât să rezolve exact aceste lucruri.

Mai departe, autoritatea va trebui să aibă o viziune care nu mai este parcelă cu parcelă, nu PUZ cu PUZ, să stabilească un mod cumpătat, coerent de dezvoltare, de construire, să elaboreze ierarhii de străzi care să fie dirijate nu numai către București, ci și către viitoarele artere care vor traversa centura”, încheie expertul.