Un oraș pentru bogați (3). Roșu la culoarul verde-albastru al Clujului

Cealaltă față a re-urbanizării fostelor zone industriale de pe malul Someșului Mic: construcții în logica profitului maxim, care nu garantează accesul la apă al comunității. 

Celelalte articole din seria „Un oraș pentru bogați” pot fi citite aici și aici.

Una dintre cele mai mari platforme industriale ale Clujului va fi reconvertită într-un mall la dimensiune încă nevăzută în România. Zona gri va deveni cea mai mare suprafață de retail din țară, după o investiție imensă a grupului Iulius, de peste 500 de milioane de euro.

Societatea civilă din Cluj-Napoca a reacționat odată ce propunerea pentru aprobarea planului urbanistic zonal (PUZ) a fost pusă în dezbatere publică, indicând că, în ciuda promisiunilor, investitorii își doresc un proiect care să le maximizeze profitul în timp record și nu respectă nici măcar prevederile din PUG referitoare la suprafața de spațiu verde datorată. 

Vrem să putem investiga în profunzime evenimentele care afectează viața de zi cu zi a românilor. Dacă e important și pentru tine, ajută-ne să o ducem la capăt! Orice sumă contează.

Procentul de spațiu verde pe sol natural pentru unitatea de referință a zonei mixte restructurate (UTR Rim Carbochim, n.red) este de doar 2,5%. PUG-ul cere un procent de 12 ori mai mare. La scara Carbochimului – o suprafață industrială de 14 hectare – acești indici nu răspund în mod satisfăcător nevoii de a genera și spații pietonale sau de mobilitate alternativă, pe lângă un nou oraș al mașinilor pe acest amplasament.

Însă Carbochimul este numai un simptom al orașului chitit să își îndesească zona de Nord-Est prin proiecte faraonice, care, la fel ca în Dubai, își imaginează spații de locuit și comerciale pornind de la tabula rasa a sute de hectare de platforme industriale inactive.

Problema nu e că se construiește pe gri, spun urbaniștii. Ci că modelul de locuire adus de ansamblurile rezidențiale mamut e nesustenabil pe termen lung și privatizează toate resursele comune ale orașului, cum ar fi parcurile publice sau accesul la râul Someș. Și asta deși Primăria Cluj-Napoca a comandat un masterplan pentru culoarul verde-albastru de-a lungul Someșului Mic, dar pe care PUZ-urile dezvoltatorilor nu-l iau în calcul.

„E și o temă foarte greu de abordat. Fiindcă nu e o investiție publică, ci una privată. E vorba de un mare investitor, capitalul disponibil e imens, e un investitor care acum un an când a făcut studiul de oportunitate a lansat articole plătite în toată presa națională și locală în care explica cât de verde și cât de prietenos cu mediul va fi proiectul lor. Cumva e ca și în cazul Roșia Montană, chiar dacă pare o comparație forțată. Și aici vorbim despre acest patrimoniu natural și despre patrimoniul existent construit, care ar trebui să fie protejate de autoritățile care au uneltele necesare să impună reglementări. Și nu o fac. 

E vorba despre a găsi soluții care să permită și peste 10 ani să avem un oraș locuibil, făcut pentru oameni, nu pentru profitul unor investitori, e vorba să ne putem plimba pe lângă râu, să putem simți vara că temperatura e mai respirabilă, că orașul e recognoscibil, că ne identificăm, că îl recunoaștem când coborâm dealul Feleacului, uite, ăsta e Clujul, nu e altceva construit din nimic, ca și când am construi în deșert.”

Adriana Măgerușan, asistent universitar la Facultatea de Arhitectură și Urbanism, arhitect-coordonator al proiectului Someș Delivery

În filmul Elysium (2013), o distopie de la Hollywood, intriga ne plasează în anul 2154, pe un Pământ suprapopulat, poluat și supraîncălzit, iar singura scăpare din acest coșmar e un bilet înspre un oraș construit pe o stație spațială, care orbitează planeta și unde cei bogați pot trăi într-un soi de paradis tehnologic și imaculat, fără niciuna din problemele cu care se confruntă cei de jos. 

La Cluj-Napoca, culoarul care urmează linia Someșului Mic e o expresie la scară redutabilă a ce a însemnat falimentul economiei centralizate de tip comunist și, apoi, privatizările care au pus la pământ industria grea. În consecință, zona a rămas cu mult în urma orașului glamour pe care ni l-am putea imagina, dacă am crede fără discernământ tot ceea ce comunică Primăria Cluj-Napoca ca fiind exemple de bune practici. 

În afara cariilor platformelor industriale inactivate în mare parte, în aceste zone locuirea a rămas precară, oamenii trăiesc la limita sărăciei, serviciile lipsesc, iar transportul public lasă de dorit. Pe această țesătură socială se naște o nouă realitate: cea a ansamblurilor rezidențiale-mamut, Elysium-uri care vor ridica la prețuri exorbitante cotațiile imobiliare ale pieței. 

Conform PUZ-ului propus pentru Carbochim, înălțimea maximă a clădirilor poate fi și de 95 metri, niște zgârie nori mai înalți cu 20 de metri decât actuala clădire Maurer ridicată în apropiere în Piața Abator. 

Investiția Iulius de la Carbochim din Cluj-Napoca propune un proiect în care procentul de ocupare a terenului (POT) pe zona verde de la Someș este de 5 ori mai mare decât cel stabilit prin PUG, 5% față de 1%, și permite construirea în front continuu la Someș, în ciuda restricțiilor din Planul Integrat de Dezvoltare Urbană Someșul Mic.

Acest ultim document a fost generat în urma unui concurs internațional de soluții organizat în 2017 de Primărie. Rethinking Someș a fost câștigat de o echipă de arhitecți și peisagiști din Spania, iar Primăria Clujului a plătit premiul întâi celor de la firma Practica, constând în valoarea estimată a contractului de proiectare, respectiv 1.577.345 lei.

„Aș vrea să mulțumesc întregii echipe care a lucrat la proiectul legat de Someș. Este o muncă minuțioasă, serioasă și profesionistă.
Municipalitatea clujeană a ales varianta concursului de soluții tocmai pentru a beneficia de cea mai bună expertiză pentru a putea aduce Someșul în Cetate, pentru a ne întoarce fața spre râul care ne traversează orașul și de a avea o soluție europeană, modernă, în concordanță cu exigențele urbanistice și de mobilitate existente la nivel european”.

Emil Boc, primarul orașului Cluj-Napoca, anunțând în 2017, pe pagina lui de Faceboook, rezultatele concursului de proiecte câștigat de Practica, Spania

„5.6. Se interzice placarea coridorului râului cu clădiri. Frontul propus va fi fragmentat pentru a se permite coridoare verzi sau publice, cu acces spre râu, obținându-se un spațiu liber, neobstrucționat de construcții, de minim 40% din frontul stradal aferent.”

5.16. Pentru a asigura varietate și o dinamică a fronturilor, acestea nu vor depăși lungimea de 70 m.

Fragment din reglementările Planul Integrat de Dezvoltare Urbană Someșul Mic, realizat în 2017 de Practica, în urma concursului internațional de proiecte Rethinking Someș

„Despre asta vorbim, despre un front la apă de circa 1 km”, îmi spune Adriana Măgerușan. E asistent universitar la Facultatea de Arhitectură și Urbanism, arhitect-coordonator al proiectului Someș Delivery și reprezintă una din cele cinci asociații care au semnat la începutul lunii iulie o scrisoare deschisă adresată Primăriei Cluj-Napoca.

Ne plimbăm pe malul Someșului Mic, pe strada Nădășel, unde e confluența dintre râul mare și afluentul său minor, Nadășul. Pe malul drept se află proaspăt inauguratul parc Armătura, restructurat de Primărie, iar peste apă, în spatele unei perdele abundente de vegetație, începe perimetrul Carbochimului, cu cele două coșuri de fum ale fabricii deschise încă din anii ‘50. 

E prima oară când realizez cât de mare e această zonă industrială aproape pustie. Pentru accesul în incinta Carbochim, astăzi e nevoie de un drum ocolitor spre est, peste Podul Porțelanului, prin Piața 1 Mai, care e un nod de transport și un centru informal pentru vechiul Cluj industrial.

Proiectul celor din grupul Iulius propune un pod pietonal care să lege mall-ul de parcul Armătura. Apoi, PUZ-ul aduce limita zonei construibile suprateran la 10 metri de limita de proprietate de la Someș, în condițiile în care în PIDU Someșul Mic se specifică faptul că în fâșia verde de 20 m față de partea superioară a taluzului râului sunt interzise construirea de clădiri, parcări auto, rețele subterane sau grădini și terase private.

„PUZ-ul e acum pus în consultare, care propune un mall de patru niveluri, dintre care unul la Someș, dar de fapt patru niveluri de mall-uri sunt cât opt niveluri de locuințe, pentru că volumul construit e mult mai mare. Aici sunt două probleme, una legată de patrimoniul industrial și cea de-a doua de culoarul verde-albastru. Ambele vor fi afectate dramatic.

Nu știu dacă ai fost în Armătura înainte de amenajare… zici că erai în sălbăticie, cu foarte multă vegetație naturală, vegetația din albia minoră, care se numește zăvoi, rădăcinile curăță apa și au și un rol în biodiversitate, acolo se adăpostesc și se înmulțesc peștii. Pe partea cu parcul Armătura totul a fost curățat”, spune arhitecta. 

Îmi amintesc de Armătura înainte să devină modernă. Lipit de o benzinărie și complet ascuns de copacii viguroși care dădeau umbră, parcul era singura oază respirabilă în zilele toride de vară, și mă refugiam aici deseori cu câinele, în căutare de alinare și briză generată de apă. 

PUZ-ul propune lucrări „de decolmatare și cosmetizare în albia Râului Someșul Mic pentru mărirea secțiunii de curgere”, iar organizațiile care contestă aceste prevederi spun că acestea vor duce la raderea vegetației, și foarte probabil la tăierea a aproximativ o sută de copaci care au crescut în albia râului. 

„Orice lucrări de decolmatare în albie trebuie realizate fără tăierea vegetației existente și prin punerea în valoare a habitatelor de zăvoaie, cerință a studiului din mediu din Master Planul la Someș”, se arată în punctul de vedere co-semnat de organizațiile civice și de mediu, care a fost depus la Primărie. 

Alte obiecții ridicate vizează lipsa unei conexiuni pietonale directe între culoarul verde al Someșului și Piața 1 Mai, din nou, recomandat prin PIDU Someșul Mic, care specifică și necesitatea introducerii unei reglementări care să permită accesul la apă chiar și atunci când aceasta se face de pe o proprietate privată, fără să fie îngrădit de garduri, pază sau alte elemente obstructive. Conform planului de mobilare urbanistică din PUZ, spațiul adiacent clădirilor spre Someș este în cea mai mare parte o terasă peste parcarea subterană.

„E foarte interesant să te uiți pe harta Clujului la traseul Someșului. Dacă te uiți în vest, tot timpul planificarea încă de la începutul sec. XX s-a gândit să lase mari arii verzi la Someș. Parcul Iuliu Hațieganu din perioada interbelică, apoi zona Sun, tot cu o funcțiune verde de loisir, parcul Central e lângă Someș, mai încoace e Parcul Feroviarilor și Armătura, apoi urmează zona nou construită, unde va fi un culoar foarte-foarte îngust, cu clădiri care vin până în buza apei și care nu lasă spațiu verde nici măcar cât e reglementat prin PUG, nu că nu fac concesii suplimentare. 

E logica profitului maxim. Sigur că dacă păstrezi clădiri vechi și trebuie să le integrezi sau să respecți indicele de spațiu verde obții mult mai puțini metri pătrați construiți. Presiunea trebuie să rămână pe Primărie. Administrația locală este cea care trebuie să vegheze la bunurile comune. Aici bunurile comune sunt Someșul și patrimoniul industrial”, mai spune Adriana Măgerușan.

Hârtii scumpe, dar fără valoare

Prima (și cea mai mare) problemă cu Planul Integrat de Dezvoltare Urbană Someșul Mic (PIDU) – cel plătit cu aproape 1,6 milioane de lei în urmă cu șapte ani – este că el nu a fost asumat niciodată printr-o hotărâre de Consiliu local până în acest moment. În schimb, aceeași administrație locală aprobă în cascadă PUZ-uri pentru dezvoltări imobiliare cu sute de apartamente și clădiri de birouri situate pe ceea ce este numit Culoarul de Mobilitate Nord. E vorba în principal pe amplasamentele fostelor fabrici și uzine inactivate și care se află de-a lungul cursului de apă al Someșului Mic.

Printre PUZ-urile aprobate deja de Primăria Cluj-Napoca în ultimii doi ani se numără – într-o ordine de la Vest-Est urmând cursul Nadășului și apoi al Someșului – ansamblul Fimaro pe locul fostei fabrici Metalul Roșu, clădiri de până la 11 etaje, ansamblul Remarul Business Center, pe platforma feroviară Remarul 16 februarie, proiectul de reconversie a fostei platforme industriale Tehnofrig, unde beneficiarul a propus 11 blocuri cu 600 de apartamente, apoi Liberty Technology Park și un apendice situat în continuarea parcelei vizate de acest dezvoltator numit Hexagon District, apoi ansamblul Mucart cu 15 clădiri concepute pentru o suprafață de numai 3,6 hectare. 

În Piața Abator, aflată la limita Parcului Feroviarilor, tot în apropiere de viitoarea investiție Carbochim, a fost deja edificat turnul Maurer și se lucrează la ansamblul Oxygen, care vor transforma un parc public într-un spațiu verde destinat viitorilor locatari. Mai spre Est, pe amplasamentul Sanex, vor fi ridicate din nou un mall și peste 1.500 de apartamente și spații de birouri.

„Faptul că se reconstruiește zona asta nu e rău, dimpotrivă. E bine. E mult mai bine să reconstruim pe așa numitele zone maro (brownfield), decât să extindem orașul pe zonele verzi limitrofe. Dar cum o facem e absolut îngrijorător. Pe de o parte, în Strategia integrată de Dezvoltare Urbană a Clujului a municipiului Cluj-Napoca 2021-2030 se face trimitere la Noua Cartă de la Leipzig, Noul Bauhaus European, Agenda teritorială 2030 pentru dezvoltare sustenabilă, toate documentele astea care vorbesc despre dezvoltare durabilă, despre cum patrimoniul natural și patrimoniul industrial sunt resursele dezvoltării durabile. Dar pe de altă parte, când administrația are pe masă un proiect care e făcut doar în logica profitului îl aprobă fără niciun fel de strângere de inimă, fără probleme. Strategiile urbane rămân niște documente frumoase, dar care nu produc niciun impact” spune arhitecta Adriana Măgerușan.

Logica mașinilor

„Mall-ul introvertit de genul celui propus pe amplasamentul Carbochim e prin definiție un spațiu destinat autoturismelor. Mall-urile au efectul acesta centripet. Odată cu apariția lui Iulius Mall pe partea de est, trebuie spus, în jur s-a construit imens, presiunea imobiliară a crescut imens, s-a produs, de fapt, o dezvoltare haotică și, de fapt, mall-ul nu are nici acum o relație cu lacul. În jurul lui e mai ales circulație rutieră.

Așa sunt mall-urile, e în logica lor, de când au apărut în anii 50 în Statele Unite,  sunt niște structuri făcute să lucreze cu mașinile. Orașul mașinilor și mall-ul sunt lucruri legate, au crescut împreună. Astăzi, acest model de dezvoltare e considerat nesustenabil. Da, putem face și azi mall-uri, dar nu de același tip, mall introvertit, fără relație cu orașul. Facem dezvoltări în care coexistă clădiri vechi, la scară umană, integrări, trasee pietonale.

Adriana Măgerușan, arhitect

Asociațiile MiniMass (Someș Delivery), Societatea Organizată Sustenabil, Clubul de Cicloturism Napoca, Asociația Clujul Sustenabil și DoCoMoMo România au generat o petiție publică în care atrag atenția cu privire la PUZ-ul depus pentru aprobarea forului decizional local de către compania care dorește reurbanizarea perimetrului Carbochim. DoCoMoMo România e o asociație care reunește cercetători, arhitecți specializați pe domeniul patrimoniului secolului XX. 

„Se spune în spațiul public: ce, vreți să țineți niște hale care sunt niște ruine, n-au nicio valoare! Scrisoarea noastră e semnată și de DoCoMoMo România, o organizație profesional-științifică din domeniul arhitecturii moderne care reunește arhitecți reputați. Acești specialiști în arhitectura secolului XX, spun că există aici niște valori și probabil că după Remarul 16 Februarie, care e platforma industrială cea mai valoroasă din punct de vedere industrial, asta de la Carbochim e poate a doua cea mai valoroasă. Felul în care se va construi aici va dicta felul în care se va construi în toată zona nordică. La fel cum apariția Iulius Mall în Gheorgheni a schimbat complet arealul acela”, spune arhitecta clujeană. 

În studiul de oportunitate făcut public pe parcursul anului trecut, compania anunța că investiția pe care o intenționează la Carbochim include și reamenajarea malului râului Someș, în porțiunea cuprinsă între Parcul Armătura și Podul Porțelanului și reconvertirea acestuia într-o zonă de agrement, cu facilități sportive în aer liber și opțiuni de petrecere a timpului liber, în legătură cu proiectul prin pasarele pietonale.

În poziția solicitată de PressOne reprezentanților Iulius Group se arată că proiectul Carbochim este în continuă perfecționare și că PUZ-ul propus a luat drept reper PIDU Someșului Mic.

„Am făcut demersuri pentru implementarea bunelor practici în cadrul proiectului nostru, inclusiv prin achiziționarea de parcele suplimentare de teren pe malul Someșului pentru a putea întregi spațiul verde aferent malului de pe întreg perimetrul proiectului, ocupate în prezent de construcții auxiliare sau în degradare. Menționăm că randările folosite pentru exemplificare de către ONG-uri au fost cele inițiale, cu titlu orientativ, de propunere, care reflectau conceptul de la momentul respectiv, din urmă cu un an. De atunci și până în prezent proiectul a evoluat, fiind implementat feedback-ul rezultat în urma procesului de consultare publică și avizare”. 

Cu privire la procentul de spațiu verde la sol, reglementat prin PUZ, investitorul spune că integrarea grădinilor urbane e unul din punctele sale forte și că va crea un parc care „se va întinde pe mai mult de 4 hectare”.

Cea mai mare parte din acest parc este acoperișul parcării subterane, însă Iulius susține că își dorește păstrarea cât mai naturală și chiar mult mai amplă decât în prezent a malului Someșului.

La obiecția privind integrarea în concept a unor clădiri existente, clasificate drept patrimoniu industrial, dezvoltatorul spune că vor fi restaurate și refuncționalizate sediul administrativ, care e o clădire de cărămidă, și hala din pânze subțiri din beton armat, care va găzdui un centru de performing arts.

„Ne-am dorit să păstrăm și alte elemente, un exemplu fiind coșurile de fum, care s-au regăsit în versiunile anterioare de concept, însă expertizele complexe realizate – care au presupus scanarea lor, încercări pe beton, verificarea armăturilor – au relevat că punerea lor în valoare în siguranță este imposibilă, armătura fiind corodată aproape integral”, se arată în răspunsul Iulius Group, la solicitarea PressOne.

Puteți citi răspunsul integral al Iulius Group la solicitarea PressOne aici.