Povestea eșecului WeWork, compania care trebuia să revoluționeze modul în care lucrăm

WeWork, altădată un unicorn cu valoare de piață uriașă, este la un pas de faliment, în ciuda eforturilor de ultim moment de a salva compania. În urma sa rămâne un concept ce are potențialul să schimbe complet modul în care sunt organizate spațiile de birouri și poate chiar modul în care muncim.

WeWork părea până de curând a fi cel mai promițător unicorn – o companie fondată în urmă cu mai puțin de un deceniu de către doi antreprenori tineri și care a ajuns la o valoare de 47 de miliarde de dolari. Totul pe fondul revenirii pieței imobiliare americane după marea criză din 2008.

Adam Neumann și Miguel McKelvey au fondat GreenDesk, primul lor start-up, în 2008. GreenDesk era un spațiu de birouri de tip hub, axat pe sustenabilitate, deschis în Brooklyn. În 2010, cei doi au vândut compania și au pornit WeWork, primind finanțare din partea lui Joel Schreiber, dezvoltator imobiliar newyorkez, care a cumpărat 33% din noul start-up pentru 15 milioane dolari.

Patru ani mai târziu, compania reușise să devină un jucător important pe piața imobiliară din SUA. Cei doi antreprenori au văzut o oportunitate în a pune laolaltă cererea de spații de birouri din partea firmelor mici și a freelancerilor cu oferta de clădiri rămase goale după criza economică. În plus, WeWork s-a axat și pe crearea unei identități vizuale distincte pentru spațiile pe care le închiria și le renova.

Un model de business riscant

WeWork găsește, folosind un algoritm complex, cele mai atractive clădiri ce pot fi modernizate și transformate în spații de birouri. Apoi închiriază pe bază de abonament aceste spații fie altor companii, de diferite dimensiuni, fie oricui își dorește un loc în care să poată munci folosind un laptop.

Spațiile dezvoltate de WeWork, acum redenumită “The we company” în mod oficial, au același concept – geamuri mari, pereți de sticlă, mobilă stil Ikea, spații de relaxare și cafenele. În plus, oferă și servicii conexe, cum ar fi spații de birouri individualizate, cu servicii complete, pentru companii mai mari.

WeWork are un model de business riscant pentru că durata medie a unui contract de închiriere pentru clădirile convertite în spații de birouri se ridică la 15 ani, în timp ce clienții companiei închiriază la rândul lor pe o durată medie de 15 luni. Ce se întâmplă dacă piața imobiliară este lovită iar de o criză? Ei bine, WeWork va rămâne cu spații goale, pe care trebuie să le plătească însă lună de lună. Așadar, criza care a dus la apariția și dezvoltarea fără precedent a acestui concept are toate șansele să ducă la dispariția sa.

De la fondarea sa, WeWork a atras 12,8 miliarde de dolari în finanțări din partea investitorilor, cea mai mare parte a banilor provenind de la banca japoneză SoftBank. Aici se află cheia supraviețuirii și dezvoltării sale fulminante. Investitorii au mizat practic, în ciuda rezultatelor financiare dezamăgitoare, pe faptul că își vor recupera investițiile și vor face un profit substanțial odată ce compania ajunge să fie listată la Bursa din New York.

O listare la bursă care nu a mai avut loc

WeWork trebuia să fie „the next big thing” în rândul companiilor care vor schimba felul în care economia globală funcționează, fondatorii visând să urce pe același piedestal cu Uber, Airbnb sau Tesla. Până și felul în care sunt decorate și organizate spațiile de birouri are legătură cu dorința de a proiecta o imagine diferită de realitate. Iar în oferta inițială de listare la bursă, WeWork menționează de mai multe ori că factorul diferențiator de care dispune și care o face unică pe piață este infrastructura tehnologică.

Problema este că detaliile despre cum această infrastructură tehnologică funcționează și cum ar trebui să genereze profit pentru investitori lipsesc cu desăvârșire.

Investitorii nu s-au lăsat impresionați de documentele depuse de WeWork, ba din contră. Așa că listarea la bursă a fost amânată pe termen nedefinit, după ce inițial reprezentanții companiei sperau la o creștere a valorii de piață până la 65 de miliarde de dolari. În momentul în care a devenit clar că nici măcar la valoarea de 20 de miliarde nu va ajunge, au fost anunțate concesii în privința guvernanței corporative. Drepturile de vot disproporționate controlate de Adam Neumann, care îi permiteau să controleze compania chiar și fără a deține majoritatea acțiunilor, au fost restrânse și nici nu vor mai putea fi moștenite de familia sa, așa cum era prevăzut în planul inițial.

Chiar și cu aceste concesii, perspectivele companiei și o serie de probleme legale, de moralitate și de solvabilitate au persistat. Așa că singura soluție rămasă a fost amânarea listării la bursă. Dincolo de scandalurile în care a fost implicată compania, asupra cărora voi reveni, unde anume a greșit WeWork, mai exact?

În primul rând, WeWork a încercat să se promoveze ca o companie din industria IT fără a fi una, mizând pe faptul că are acces la un munte de date despre chiriașii săi. WeWork știe când oamenii vin la birou, când pleacă, când sunt cei mai productivi, de cât spațiu au nevoie și cum să împartă acest spațiu într-un mod cât mai eficient.

Mai mult, WeWork a curtat la rândul său companii din industria IT pentru a-și umple spațiile de birouri. Mișcarea a avut succes, pentru că 40% din inventar este închiriat unor firme din acest domeniu. Dar uneori marketingul și vânzările nu țin loc de profit când vine momentul bilanțului.

De altfel, nici nu este greu să înțelegem de ce WeWork a vrut să pară altceva decât este. Companiile din domeniul IT, spre deosebire de cele din imobiliare, se bucură de o aură de invincibilitate. Investitorii sunt tentați să ierte unei astfel de corporații aroganțele unui CEO înconjurat de scandaluri, opacitatea deciziilor și chiar pierderi de miliarde de dolari anual.

Decizii controversate și scandaluri

Dincolo de probleme financiare, WeWork a fost implicată și într-o serie de scandaluri generate de aroganță, încredere prea mare în forțele proprii și de o înțelegere superficială a pieței.

Adam Neumann, unul dintre fondatori și CEO al companiei din 2010 până la 24 septembrie anul acesta, s-a aflat în mijlocul unui scandal de hărțuire sexuală anul trecut, iar, mai nou, a scos nu mai puțin de 700 de milioane de dolari din companie cu puțin timp înainte de listarea la bursă. Mai mult, o serie de clădiri închiriate de WeWork și reconvertite în spații de birouri îi aparțineau lui Neumann.

După îndepărtarea sa, noua conducere a pus la cale un plan de reducere a pierderilor, care ar putea însemna concedierea a 5000 de salariați, adică o treime din forța de muncă. Parte a acestui plan ambițios este și vânzarea unui avion în valoare de 60 de milioane dolari, pe care fosta conducere îl folosea în mod discreționar.

Distanța dintre mit și realitate

Comparația dintre WeWork și cel mai apropiat competitor al său, IWG (Regus în trecut), ne arată cât de mare a fost discrepanța dintre mit și realitate. IWG, companie britanică fondată în 1989, prezentă inclusiv în București, are o suprafață închiriată mai mare (5,3 mil. metri pătrați vs. 4,18 mil. metri pătrați), are de cinci ori mai mulți clienți, de șase ori mai multe locații amplasate în aproape 1000 de orașe. În plus, IWG a obținut venituri mai mari în 2018 și a raportat un profit operațional de 200 de milioane de dolari, față de o pierdere de 1,7 miliarde la WeWork.

Și cu toate acestea, valoarea de piață a WeWork atinsese în cel mai bun moment al existenței sale 47 de miliarde dolari, față de doar 3,7 miliarde în cazul competitorului britanic. Ceva era clar putred în Danemarca.

Tot o privire mai atentă asupra IWG ne arată ce se poate întâmpla când o recesiune lovește piața imobiliară. IWG s-a trezit în trecut că are spații de birouri goale, în care a investit sume importante, dar pe care nu le poate închiria. Lucrurile au devenit atât de grave după căderea bursei americane în urma spargerii bulei dot-com la începutul anilor 2000 încât divizia americană a Regus a trecut printr-un faliment costisitor și a fost salvată, pentru o sumă considerabilă, chiar de compania mamă.

Pentru WeWork, salvarea ar putea veni de la cel mai mare investitor al său. SoftBank tocmai a anunțat azi că va cheltui peste 10 miliarde de dolari pentru a prelua controlul, ceea ce va duce valoarea WeWork la aproape 8 miliarde de dolari, la foarte mare distanță de cele 47 de miliarde de la începutul anului. În total, Softbank va fi cheltuit peste 13 miliarde de dolari pentru o companie care azi valorează mult mai puțin. Investitorii rămân optimiști cu privire la impactul pe care-l va avea compania de acum încolo.

Viitorul le aparține celor care se adaptează rapid

Dacă până aici am vorbit mai mult despre trecut, poate ar fi cazul să aruncăm și o privire în viitor. Spațiile de coworking au fost până acum, în general, apanajul investitorilor cu sume importante de investit, însă acest lucru ar putea să se schimbe. Acum există diferite platforme de crowdfunding pentru domeniul imobiliar, care promit și, de multe ori, chiar livrează randamente mult peste media pieței oricui are fie și numai câteva sute de euro de investit.

Democratizarea investițiilor în piața imobiliară deschide ușa micilor investitori, cu ajutorul tehnologiei, să se asocieze și să pună la bătaie propriile economii pentru a finanța renovarea unor spații de tip hub pe care apoi să le închirieze freelancerilor și firmelor mici.

Avantajul față de giganți precum IWG sau WeWork este clar – capacitatea de a se adapta mult mai ușor fluctuațiilor pieței imobiliare, având portofolii mici, perioade contractuale scurte și cât mai puține datorii.

Un grup de astfel de investitori poate pune la bătaie un proiect ce necesită o anumită sumă de bani, din care doar o parte este imediat disponibilă, restul putând să provină de la alți investitori de același calibru dispuși să riște sume mici de bani pentru randamente superioare celor bancare sau bursiere, spre exemplu.

Așa cum aproape oricine își poate face azi un mini-hotel cu ajutorul Airbnb, lucru imposibil de prevăzut în urmă cu un deceniu, schimbarea din piața imobiliară poate fi deja întrevăzută. WeWork doar a deschis calea.