Al doilea Caritas, a doua lăcomie

Într-un studiu privind efectele escrocheriei Caritas asupra populației, antropologul american Katherine Verdery spune că românii nu doar că s-au îmbogățit brusc, la negru, ori, după caz, și-au pierdut agoniseala, ci și că li s-a schimbat mentalitatea referitoare la bani.

Atunci, în 1992-1993, cei care „jucau” la Caritas refuzau să se gândească de ce și cum ar fi viabilă o schemă piramidală prin care oricine depune o sumă primeşte de 8 ori mai mult după câteva luni.

Fără o piață reglementată, majoritatea clujenilor și, ulterior, sute de mii de români din toate zonele țării s-au lansat într-o cursă a lăcomiei.

În 1993, când „jocul” s-a prăbușit sub greutatea promisiunilor neachitate, Caritas rula, conform ziarului The New York Times, circa 1,5 miliarde de dolari.

Dăm istoria pe repede înainte: 25 de ani mai târziu, piața imobiliară din Cluj-Napoca a explodat. Chiriile au ajuns mai mari decât în București şi acesta este motivul pentru care ne-am întrebat: avem de-a face cu un nou puseu de lăcomie?

Este vorba, sau nu, despre un nou Caritas?

„Plec din Cluj după 15 ani”

Pentru o introducere în problema imobiliară din Cluj-Napoca, iată mărturia relevantă a unui tânăr IT-ist, care a căutat o chirie decentă în ultima perioadă.

„În ultimii ani, eu și soția mea am avut norocul de a locui într-un apartament a cărui chirie nu s-a modificat. Proprietarul a decis însă că vrea să-l vândă și, când am început să căutăm chirie, am fost loviți în moalele capului.

Chiria de unde plecam era de 350 de euro pentru 2 camere în zonă semicentrală, cu beci și cu loc de parcare subteran. Realitatea pe care am descoperit-o este halucinantă: o chirie pentru un apartament cu 2 camere costă acum 450-500 euro.

E drept, unele sunt foarte bine puse la punct, dar altele nu se pot numi decât «cotețe», iar proprietarul îți explică senin că «ăsta e prețul pieței».

Am apelat și la agenții imobiliare, unde trebuia să dăm un fel de examen, să spunem că suntem un cuplu căsătorit, cu joburi bune și stabile etc. Dar când proprietarii aud de mediul IT, își dau ochii peste cap și le apar dolari în locul pupilelor.

Decizia de a ne muta din Cluj a început cu o glumă. Apoi, discutând cu soția, ne-am dat seama că e o alternativă destul de viabilă. Dacă luăm raportul «salarii vs putere de cumpărare», Clujul este în continuare cel mai scump oraș din România„.

Autorul acestor rânduri are 33 ani și locuiește la Cluj din 2002.

Să revenim la dilema noastră: de ce au crescut atât de mult chiriile din Cluj-Napoca?

O primă explicație, dată de reprezentanții agențiilor imobiliare, este că au sporit investițiile cu acest scop: tot mai multe persoane fizice cumpără apartamente pentru a le închiria.

Statisticile arată că la Cluj s-a construit constant în ultimii 7 ani și, deci, a crescut numărul unităților locative.

La recensământul din 2011, municipiul avea o populație stabilă de 309.000 de locuitori. Tot atunci, inventarul locuințelor din municipiu înregistra 129.837 de unități.

Numărul aproximativ al locuințelor care se construiesc într-un an îl aflăm din două studii. Primul, realizat de compania DTZ Echinox, se referea la anul 2015, când în județul Cluj fuseseră construite 3.022 de unități.

O a doua analiză, mai recentă, dată publicității de Coldwell Banker Affiliates of Romania, arăta că cea mai dezvoltată piață rezidențială regională este cea din Cluj-Napoca.

Astfel, în 2016 au fost livrate 3.500 de unități locative (inclusiv în comuna limitrofă Florești), în creștere cu aproximativ 50% față de 2015.

De ce sunt insuficiente aceste numere?

Fiindcă, în ultimii 3-4 ani, orașul a devenit mult mai magnetic decât era la începutul anilor 2000. Acum, presiunea imobiliară nu mai vine doar din partea studenților (circa 80.000), ci și a miilor de adulți care se mută anual la Cluj din alte localități.

Sociologul Barbu Mateescu spune că, potrivit informațiilor date publicității de Banca Mondială, în Cluj-Napoca se stabilesc anual circa 10.000 de oameni (inclusiv în comuna Florești, cea mai mare din ţară, un soi de cartier-dormitor al municipiului).

În consecinţă, numărul persoanelor care se adaugă anual presiunii de pe piața imobiliară este de minimum 6.000. Aceștia sunt oameni care locuiesc în chirie, dar pentru care ritmul de construire din Cluj este insuficient și nu le oferă posibilitatea de a se muta, la o adică, în casă nouă.

Aceste numere sunt confirmate, ba chiar întărite, de Institutul Național de Statistică: datele INS indică un plus de 5.000 de persoane pe an la Cluj-Napoca și de 3.000 în comuna Florești.

Statisticile oficiale nu includ însă o parte dintre absolvenții de facultate care hotărăsc să rămână în oraș. Ei nu sunt luați în calcule fiindcă nu au buletin de Cluj și fiindcă stau în chirie.

Barbu Mateescu estimează că această categorie, aflată oarecum sub radar, include zeci de mii de persoane și crește de la un an la altul.

Un raport al companiei Veridio, făcut public în august 2017 de Primăria Cluj-Napoca, arată că media suprafeței locuibile pentru o persoană a crescut de la 8,6 la 21,8 de metri pătrați.

Asta ar însemna o cameră măricică pentru fiecare locuitor al municipiului, în condițiile în care numărul mediu de persoane dintr-o unitate locativă a scăzut în permanență.

Putem afla câți proprietari sunt la această oră în Cluj-Napoca? Da, însă numai dacă aproximăm pe baza deciziilor de impunere fiscală.

Pentru anul fiscal 2017, Primăria a emis 204.955 de decizii pentru persoane fizice și 11.183 pentru persoane juridice.

Am cerut Direcției Generale Regionale a Finanțelor Publice Cluj-Napoca să ne comunice câte contracte de închiriere au fost declarate de proprietarii de imobile în 2016 și 2017.

În teorie, numărul acestora ar trebui să fie egal cu numărul unităților locative date în chirie.

Potrivit ANAF, în 2016 au fost înregistrate 21.281 de contracte de închiriere, cu o valoare de impozitare de circa 20,1 milioane de lei.

În 2017, până la mijlocul lunii octombrie fuseseră înregistrate 19.078 de contracte de închiriere, mai puține decât în anul anterior, însă cu o valoare de impozitare mai mare − 22,2 milioane de lei.

ANAF nu cunoaște numărul real de apartamente și case date în chirie în Cluj-Napoca, fiindcă instituția nu verifică situația din teren decât în cazul unor plângeri prealabile.

Dacă am lua în considerare datele din 2011, fără să mai punem la socoteală apartamentele și casele construite ulterior, ar însemna că cel puțin 14% din locuințele din Cluj-Napoca sunt închiriate.

În prezent, acest procent este, fără dubiu, mai mare.

Arhitectul-șef al județului: Piața va imploda

Contactat de PressOne, arhitectul-șef al Direcției Urbanism din cadrul Consiliului Județean Cluj, Claudiu Șalanță, a făcut o declarație curajoasă: el consideră că, cel mai târziu în toamna lui 2018, piața imobiliară din Cluj-Napoca va imploda.

„Ceea ce se întâmplă este, în mare parte, o speculă imobiliară și va conduce la o nouă cădere a pieței. Vânzările au început să scadă în unele zone tocmai din cauza prețului nejustificat al imobilelor.

Cererea mare și oferta puțină sunt ingredientele perfecte pentru acest efect speculativ. În Cluj, piața imobiliară a fost lăsată exclusiv în grija domeniului privat, iar încercările de parteneriat public-privat nu au avut sorți de izbândă.

Inexistența pe piață a unor locuințe de stat contribuie la creșterea prețurilor. La noi în țară, statul s-a limitat la a garanta creditele din programul Prima Casă, care, deși benefic, nu a făcut altceva decât să sporească presiunea pe piața imobiliară și să alimenteze efectul speculativ”.

Ce spun agenții imobiliari

Un indicator relevant pentru expansiunea pieței este creșterea cifrei de afaceri a celor mai importante agenții imobiliare din Cluj-Napoca.

Să luăm trei dintre principalii jucători: Blitz Network, Welt  Imobiliare și RE/MAX Grup de Lux.

Agenții imobiliari contactați de PressOne spun că piața s-a schimbat semnificativ începând din 2015.

„Până în 2015, a fost o constantă în ceea ce privește segmentul chiriilor: 50% din veniturile mele erau generate din intermedierea chiriilor, iar 50%, din vânzări/cumpărări.

Din a doua jumătate a anului 2015, procentele s-au schimbat. A crescut mult interesul pe achiziție în vederea închirierii. În această perioadă, tranzacțiile pe intermedieri de vânzări/cumpărări sunt de circa 75%, iar pe închirieri, de 25%”, spune Nelida Georj, de la RE/MAX Grup de Lux.

Cele mai cerute sunt locuințele de 1-2 camere care au cel mult 50 de metri pătrați. Prețurile acestora au crescut cu până la 30%, iar chiria lunară se situează între 300 și 450 euro.

„Dacă ai 100.000 euro, decât să ții banii la bancă, unde primești o dobândă de aproximativ 1%, mai bine investești în imobiliare, unde speri la un randament de 6-8%. Sunt multe persoane care au cumpărat apartamente la Cluj strict pentru investiție și închiriere, urmând să își recupereze banii în 12-15 ani. Am, de pildă, un client care are 4 imobile închiriate sau un client stabilit la Paris care a cumpărat o proprietate la Cluj fiindcă a auzit că se închiriază bine”.

Daniel Rus, agent imobiliar la RE/MAX

Adrian Vascu este Senior Partner la Veridio, firma care, în august 2017, a oferit Primăriei Cluj-Napoca o analiză a pieței imobiliare din oraș.

L-am întrebat dacă explozia pieței festivalurilor (Untold, Electric Castle, Jazz in the Park) a contribuit la crearea unor praguri artificiale în domeniul imobiliar.

„Eu cred că s-au întâmplat două lucruri. Festivalurile din Cluj au contribuit parțial și indirect la creșterea nivelului de viață. Acum e un oraș interesant în care să locuiești.

Pe de altă parte, mai ales vara, există zone vacante de cazare, iar oamenii care vin la Cluj compară o chirie de câteva zile cu suma pe care ar plăti-o la un hotel. Și atunci e normal că, fiind o cerere foarte mare pe un termen foarte scurt, prețurile sunt mari în acea perioadă”, spune Adrian Vascu.

(PressOne a scris aici despre explozia chiriilor în preajma festivalului Untold, dar și despre închirierea pe sume sfidătoare a unor spații care nu pot fi numite locuințe, aici).

Cluj-Napoca a depășit, în numai câțiva ani, proiecția de dezvoltare întocmită de administrația locală.

Expansiunea pieței IT și efervescența creată de candidatura la titlul de Capitală Culturală Europeană au transformat semnificativ acest oraș care, în urmă cu 15-20 de ani, părea condamnat la suficiență și închidere.

Evoluţia pieţei imobiliare este însă una dintre „reacțiile secundare” din acest proces de vindecare. Acum, orice proprietar de apartament poate obține venituri consistente într-un timp relativ scurt, astfel că mulți localnici nu se mai obosesc să investească în calitatea serviciilor oferite.

Ca atare, ceea ce se petrece la Cluj stă pe muchia subţire dintre lăcomie și simț practic.

L-am întrebat pe sociologul Norbert Petrovici, specialist în probleme de locuire, de ce se tot umflă bula imobiliară a Clujului.

„Problema prețurilor nu este generată de studenți, ci de faptul că în servicii avem tot mai mulţi muncitori calificați și hiper-calificați, și că spaţiile de birouri sunt localizate central.

În același timp, nu există o politică de locuire în care să avem acoperit sectorul de piață cu locuințe ieftine. În plus, numărul total de apartamente date spre închiriere este mic.

Faptul că există speculanți face parte din jocul de acumulare, iar, aici, Clujul nu este o excepție. Nu cred că e o problemă morală, ci problema unei piețe complet nereglementate”, ne-a declarat Norbert Petrovici, care este lector universitar la Facultatea de Sociologie și Asistență Socială a Universității „Babeș-Bolyai”.

Ce a făcut Berlinul pentru a opri scumpirile

În 2011, mii de berlinezi au ieșit în stradă pentru a protesta împotriva exploziei de pe piața chiriilor.

Când investitorii au început să se orienteze inclusiv către două districte locuite în mod tradițional de muncitori și de imigranți, Neukölln și Kreuzberg, tot mai mulți localnici s-au simțit presați să plece din casele lor, fiindcă abia puteau să și le mai permită. În 2012, doar 15% dintre berlinezi erau proprietarii locuințelor în care trăiau, ceilalți fiind chiriași.

În 2015, administrația metropolei a introdus o lege de reglementare a chiriilor, menită să împiedice o scumpire galopantă și să-i protejeze pe locuitorii tradiționali ai Berlinului.

Astfel, un observator din partea statului calculează acum prețul pe metru pătrat pentru fiecare zonă a orașului. Cum nu toți proprietarii oferă aceeași calitate și condiții de locuire, acestea sunt listate ca simple, medii sau bune, urmând ca, în termen de 5 ani, niciun contract de închiriere să nu sară cu mai mult de 10% peste marjele prestabilite.

*

Pe lângă exemplul berlinez, am mai comparat situația din Cluj cu aceea din orașele europene cu care este înfrățit.

În capitala Croației, Zagreb, un apartament de 36 de metri pătrați format din living și domitor poate fi închiriat pe termen lung cu 270 de euro/lună. La Nantes (Franța), o căsuță cu două dormitoare poate fi închiriată în regim hotelier cu 540 de euro pe lună.

În fine, la Pécs (Ungaria), care e tot oraș studențesc, un apartament clasic cu o cameră de zi și un dormitor se închiriază cu sume ce pornesc de la 220 de euro/lună.