Cumpărarea unei case: strângi bani sau iei credit ipotecar?

Acesta este al doilea material dintr-o serie dedicată educației financiare, într-o campanie în care încercăm să aflăm cum putem trece mai ușor peste crizele financiare și cum ne putem asigura un viitor mai liniștit.

Citește și: Pun bani deoparte sau investesc? Diferența dintre economisire și investiție și cum poți evita capcanele în ambele cazuri

Dacă te-ai hotărât să ai propria ta casă și să nu mai dai banii pe o chirie, mai ales când costul acesteia devine din ce în ce mai ridicat, atunci ar fi bine să știi sigur dacă abordarea mai potrivită este de a strânge bani sau de a face un credit ipotecar. Ambele variante prezintă avantaje și dezavantaje, așa că e nevoie să alegi opțiunea optimă pentru tine. 

Primul lucru de ținut minte atunci când alegi una dintre cele două variante este că vei realiza cea mai scumpă achiziție din viața ta. De aceea, nu o poți trata cu ușurință sau grabă, pentru că va avea efecte asupra întregii tale vieți.

Al doilea lucru de ținut minte este că, indiferent de ce alegi, trebuie să privești toate cheltuielile legate de casă ca pe un cost al locuirii. Locuirea nu înseamnă doar să ai unde dormi, ci și modul în care-ți pregătești un cămin, un loc în care să te refugiezi, eventual să întemeiezi o familie, cartierul în care vei trăi, orașul în care alegi să-ți petreci o bună parte din viață. Locuirea nu înseamnă doar apartamentul sau casa, ci și toate facilitățile dimprejur, precum și distanța față de serviciu, de un parc sau de prieteni.

Dacă o mașină trebuie trecută în buget sub eticheta Transport, fapt care te va ajuta să înțelegi mai ușor care sunt costurile totale pentru libertatea ta de deplasare, toate costurile legate de o casă trebuie trecute așadar la Locuire – bineînțeles, cu excepția cazurilor în care investești în ea pentru a o închiria sau revinde, caz în care o privești ca pe o investiție.

Odată înțelese aceste două lucruri, încep calculele: ce trebuie să faci atunci când vrei să cumperi o casă? Și ce trebuie să eviți? Cât este bine să economisești și cât este bine să iei pe credit?

Pentru a încerca să lămurim puțin lucrurile, am stat de vorbă cu Paul Handro, Director Zonal Retail în cadrul Băncii Comerciale Române, cu o experiență de peste 20 de ani în domeniul bancar. 

Expertul ne sfătuiește să plecăm de la faptul că, în contextul economic actual, inflația este semnificativ mai ridicată decât media istorică – de 2,96% între 2010-2021, dar cu o valoare de 13,8% în 2022 – însă are o prognoză de scădere la 3,8% până în 2025.

În paralel, precizează el, rata dobânzii de politică monetară se situează la 7%, iar băncile centrale adoptă un discurs numit „Higher for longer” cu privire la dobânzi – cu alte cuvinte, dobânzile vor rămâne relativ ridicate timp de mulți ani de acum încolo. Există însă și instituții financiare care oferă credite cu dobândă fixă în primii 5 ani, cu rate cuprinse între 5,89% și 6,2%, iar prețul chiriilor este în creștere.

Când strângem bani pentru o casă?

Dacă vrei să te apuci să faci economii pentru a-ți lua propria ta locuință, Paul Handro îți recomandă o serie de situații în care să poți face asta:

• Ai deja o stabilitate financiară: cel mai bine este să strângi bani de casă atunci când ai o sursă stabilă de venit, dar și o situație financiară sănătoasă. Cu cât începi mai devreme să pui bani deoparte, cu atât mai bine, chiar dacă sunt sume mici inițial. Dacă ai strâns deja echivalentul a șase salarii nete, așa cum am menționat în articolul precedent de educație financiară, e momentul să continui cu banii pentru casă.
• Ai planuri pe termen lung: este important să-ți dorești să rămâi în aceeași zonă pe termen lung, dar și să eviți costurile în creștere ale chiriilor zonei. Nu vrei să ajungi să dai banii pe o casă într-o zonă care decade sau te stresează, doar pentru că e accesibilă, pentru că vânzarea-cumpărarea unei case presupune costuri mari (comisioane pentru agenții, taxe notariale, renovări etc.), care nu se acoperă pe termen scurt. Deci strângi bani pentru o casă pentru că vrei să o deții pe timp îndelungat.

Așa cum era de așteptat, există și o serie de factori, subliniază expertul, care te pot determina să mai aștepți până să te apuci să strângi bani de casă:

• Sarcini financiare imediate: datoriile semnificative și cheltuielile neprevăzute care necesită atenția ta imediată trebuie luate în considerare; costurile locuirii cu chirie se pot modifica ușor prin închirierea unui apartament mai mic, pe când locuirea pe credit vine cu rate care se pot modifica mai greu.
• Instabilitatea la locul de muncă: folosește perioada din viață în care schimbi joburi pentru a-ți face o minimă plasă de siguranță financiară, dacă poți; această plasă nu poate fi folosită însă pentru avansul la o casă, e un lucru diferit.
• Pregătirea financiară personală: nu uita să ai în vedere toate cheltuielile extra care vin la pachet cu noua casă: comisioane, taxe, renovări.
• Evaluarea pieței: fii la curent cu piața imobiliară pentru a ști când este momentul oportun să faci pasul unei achiziții. Folosește site-urile de imobiliare pentru a te documenta, ținând cont că prețurile sunt, de obicei, cu 10% mai mari decât cele reale.

Ca regulă generală, ar fi bine să reușești să economisești cel puțin 30% din banii necesari cumpărării unei case înainte de a te gândi la un credit: 20% dintre ei îi vei folosi pentru avans, iar restul de 10% îți vor folosi pentru a amenaja casa, un lucru de care prea multă lume uită și pe care nu vrei să-l faci integral pe credit din cauza dobânzilor mult mai mari.

Pentru economisire, am scris deja un ghid complet, care se aplică nu doar plasei de siguranță, ci și economiilor pentru o casă.

Când merită să facem un credit pentru casă?

Pe scurt, ceea ce cumperi cu un credit pentru casă este predictibilitatea locuirii. Locuirea în chirie, mai ales în România, este impredictibilă și nesigură. Dacă ții minte că efectul principal al unui credit este predictibilitatea locuirii, îți va fi mai ușor să iei deciziile corecte cu privire la tipul de credit pe care-l accesezi. Accesezi un credit imobiliar dacă sunt deja importante pentru tine următoarele:

• Vrei să scapi de nesiguranța dată de chirie, deși nu ai toți banii: cu ajutorul unui credit îți poți lua casa dorită acum, fără a plăti întreaga sumă din fondurile proprii.
• Devii proprietar: în loc să plătești chirie, plătești o sumă similară sau mai mică pentru o casă care va rămâne în proprietatea ta. Chiar dacă include o dobândă, suma nu se pierde, ci se adună cu celelalte rate până când achiți creditul, în timp ce chiria iese pentru totdeauna din bugetul tău.
• Ai o plasă de siguranță pentru pensie: la tinerețe e mai ușor să stai în chirie, dar nu vrei să faci asta și în partea a doua a vieții; cu cât achiți mai devreme creditul, cu atât îți va fi mai ușor atunci când te apropii de pensie. 

Cum aleg momentul potrivit pentru un credit? Dobândă fixă sau dobândă variabilă?

• Planifică cu atenție: ia decizia unui credit doar după ce ai planificat și bugetat atent rambursările lunare, dar ai luat în considerare și fluctuațiile viitoare ale veniturilor și dobânzilor.
• Asigură-te că alegi tipul de credit care îți permite să ai un cost cât mai mic pentru toată suma și toată perioada de creditare. Dacă economia tocmai intră sau este într-o criză, prețul unei case poate fi mai mic, dar dobânzile vor fi mai mari sau în creștere; dimpotrivă, dacă economia se află la capătul unui ciclu îndelungat de creștere, atunci vei avea prețuri mari la casă și dobânzi mai mici sau în scădere.
• Rata dobânzii: fă acest pas când ratele dobânzii sunt relativ scăzute sau când ai acces la oferte de credit cu dobânzi competitive. Când dobânda este relativ mică, așa vor fi și costurile totale. Într-un ciclu economic, acest lucru se întâmplă mai ales în perioadele în care revine stabilitatea economică.
• Dobândă variabilă sau fixă? Dacă economia tocmai iese dintr-o criză, vei prefera un credit cu dobândă variabilă, pentru că și dobânzile vor fi în scădere; dacă economia e pe val, vei prefera un credit cu dobândă fixă, chiar dacă rata e momentan mai mare decât cea a unui credit cu dobândă variabilă din momentul semnării creditului, pentru că elimini riscul real că aceasta va crește brusc în viitor și dobândești predictibilitate pe tot parcursul creditului.
• Oportunitatea investiției: dacă un credit se dovedește eficient într-o investiție în care ai încredere și cu potențial de creștere, poate fi un moment oportun să-l iei. De exemplu, dacă ai găsit un imobil la un preț bun, într-un cartier cu potențial clar de creștere pe viitor.

Ce aleg – rate egale sau rate descrescătoare?

Ratele egale și ratele descrescătoare sunt două metode diferite de calcul al plăților lunare pentru un credit pe termen lung. Alegerea dintre ele depinde de preferințele și necesitățile tale personale. Așa cum subliniază Paul Handro, ratele egale oferă predictibilitate, în timp ce ratele descrescătoare pot economisi bani pe termen lung, dar pot fi mai dificil de gestionat din punct de vedere bugetar. În tot acest proces, adaugă el, este esențial să vorbești cu banca, astfel încât să alegi varianta care ți se potrivește cel mai bine. Expertul aduce în discuție și o altă combinație de care poți ține cont, atunci când alegi modul de rambursare: rata fixă (predictibilă) și cu rambursare anticipată (comision zero), atunci când se acumulează capital suplimentar. Opțiunea asta poate fi benefică dacă ai o situație financiara stabilă, cât și resursele necesare pentru a profita de rambursările anticipate.  

La capitolul avantaje și dezavantaje în ceea ce privește ratele fixe vs ratele descrescătoare, Paul Handro menționează:

Avantajele ratelor fixe:

• Predictibilitate: Cu rate egale, plățile lunare sunt constante pe toată durata creditului, iar asta te poate ajuta să-ți planifici mai ușor bugetul.
• Ușurință în calcul: Ratele egale sunt mai ușor de calculat, iar suma datorată fiecărui termen este clară din start.
• Redus Riscul de Neplăți: predictibilitatea te poate determina să nu ratezi plățile.

Dezavantaje rate fixe:

Plăți mai mari la început: La începutul creditului, o parte mai mare a plății este destinată dobânzii, ceea ce înseamnă că scăderea soldului creditului este mai lentă decât în cazul ratei descrescătoare.

Avantaje rate descrescătoare:

• Plăți totale mai mici: plățile mai mari sunt făcute la începutul creditului, iar asta înseamnă că dobânda totală pe care o vei plăti este mai mică decât în cazul ratei egale, pentru aceeași sumă împrumutată.
• Închiderea mai rapidă a creditului.

Dezavantaje rate descrescătoare:

• Nepredictibilitate: Plățile lunare variază, în primele luni sau mai mari, iar asta face mai dificilă gestionarea bugetului .
• Risc crescut de neplăți: plățile lunare mai mari îi pot determina pe oameni să le rateze, mai ales în primele luni.

Avantajele și dezavantajele unui credit ipotecar. Cum să alegi smart un astfel de credit

Avantaje:

• Dobânzi scăzute inițial: în primii 5 ani, ratele dobânzilor pentru creditele cu dobândă fixă sunt relativ scăzute raportat la rata inflației, iar achitarea creditului devine mai accesibilă în primele etape.
• Protecție împotriva inflației: un credit cu dobândă fixă, cel puțin în primii ani, poate oferi protecție în fața inflației în creștere.
• Oportunitatea de a avea propria locuință: stabilitate și securitate locativă pe termen lung.
• Potențialul de apreciere a proprietății: casa ta poate fi și o investiție pe termen lung, având în vedere că valorile imobiliare pot crește în timp, deci te poți gândi să o vinzi cu profit.

Dezavantaje:

• Dobândă variabilă ulterior: după o perioadă generală de 5 ani, dobânda fixă poate deveni variabilă și poate crește în raport cu evoluția pieței financiare, ceea ce poate duce la creșterea costurilor de rambursare.
• Obligație pe termen lung: 20-30 de ani înseamnă foarte mult timp și e nevoie de un angajament în acest sens, în condițiile în care poate fi dificil de prevăzut viitorul.
• Nu ai protecție completă contra fluctuațiilor pieței. La fel cum valoarea proprietății poate crește, ea poate și scădea. Mai ales dacă ai ales un cartier construit prost sau aflat în decădere.
• Costuri suplimentare: întreținerea casei implică costuri suplimentare, de la impozite și asigurări, la reparații. Ca regulă generală, costurile totale ale unei case întinse pe 30 de ani (reparații, renovări, taxe etc.) sunt de circa 2% pe an din prețul ei total.

Așadar, atunci când iei decizia de a strânge bani pentru o casă sau de a face un credit este important să iei în vedere situația ta financiară, obiectivele personale, dar și toleranța la risc. Analizează foarte bine toate costurile implicate. Ideal ar fi să te consulți cu un specialist financiar, dar și cu un evaluator, astfel încât să iei decizia informată și benefică pentru tine.

Riscurile unui credit și cum le evităm sau minimizăm

Faptul că-ți dorești o casă este doar un prim pas din procesul în care te vei implica. Expertul financiar subliniază cât este de important să ai în vedere toate detaliile unei astfel de inițiative, costurile asociate, dar și cele extra. 

Handro vorbește și despre riscurile care pot veni la pachet odată cu această decizie, motiv pentru care recomandă o asigurare de viață, cea care-i poate proteja pe cei dragi în caz de deces, fără să suporte o povara financiară a unei datorii rămase, dar și asigurarea imobilului, care-ți poate proteja investiția, în cazul unor incendii, inundații sau daune structurale. Specialistul adaugă și o serie de pași pe care-i presupune cumpărarea unei case:

• Evaluarea financiară: analizează-ți bugetul, ia în calcul avansul pe care trebuie să-l plătești, dar și posibilitatea de rambursare lunară.
• Stabilirea obiectivelor: documentează-te clar despre ceea ce-ți dorești de la casă, de la dimensiune și număr de camere, la locație și facilități.
• Căutarea proprietății: odată stabilite bugetul și documentarea, poți începe căutarea, fie cu ajutorul agenților imobiliari, fie pe site-uri de specialitate sau prin cunoștințe.
• Vizionarea și inspecția proprietății: analizează bine spațiul dorit, pentru a identifica din timp potențialele probleme sau defecte.
• Negocierea prețului: în general, vei putea obține o reducere de 10% din prețul cerut de client. Nu te mulțumi cu 2-3 procente la negociere.
• Încheierea tranzacției: semnarea actelor, plata taxelor și a cheltuielilor finale și primirea cheilor.
• Gestionarea proprietății: ia în vedere plata impozitelor, asigurarea, reparațiile și mentenanța generală.
• Rezerva financiară: nu uita de economiile extra pentru situațiile neprevăzute care pot apărea.

Cum știm că am ales creditul corect?

Pentru a avea o stabilitate financiară pe termen lung este important să alegem un credit corect, iar documentarea și luarea unei decizii informate sunt părți esențiale ale procesului. Așa cum spune Paul Handro, iată ce pași ar fi bine să avem în vedere:

• Compară ofertele: înțelege cât mai clar ce înseamnă rata dobânzii, durata creditului și costurile totale asociate și nu uita să compari ofertele de la mai multe instituții financiare.
• Consultă experți: un specialist în domeniu poate veni în ajutorul tău cu sfaturi valoroase.
• Verifică istoricul instituției financiare: asigură-te că este de încredere și că oferă servicii transparente și etice.
• Analizează costurile totale: calculează costul total al creditului pe toată durata lui și fii conștient de costurile suplimentare, cum ar fi comisioanele sau asigurarea.
• Citește contractul: înțelege ceea ce este scris acolo, cât și toate clauzele sale. Dacă ai neclarități, vorbește cu banca sau cu un consilier.
• Înțelege politicile de rambursare: nu porni la drum fără să înțelegi termenii și condițiile pentru plățile lunare sau amânări și penalități pentru rambursările întârziate sau anticipate.
• Comunică cu instituția financiară: oricând poți cere clarificări, iar o comunicare deschisă și transparentă te va ajuta să iei decizia cea mai bună.
• Evaluează impactul pe termen lung: gândește-te cum creditul îți va afecta viitorul și cum se potrivește cu planurile și obiectivele tale.

Când este creditul o alegere bună?

Dacă vrei să înțelegi mai bine ce este mai potrivit pentru tine, poți apela la un specialist financiar care să te sfătuiască. Expertul consultat de noi a enumerat câteva elemente de ținut minte:

• Rate lunare mai mici: un credit pe o perioadă lungă va avea rata lunară mai mică decât chiria pe care o plătești acum, lucru care poate face casa mai accesibilă și-ți poate permite să economisești mai mulți bani în fiecare lună. Totuși, nu profita de o rată mai mică pentru a trimite toți acei bani în consum! Presupunând că ai deja o plasă de siguranță de circa 3-6 salarii de care nu te-ai atins, și că tocmai ai dat toți ceilalți bani economisiți separat ca avans pe casă, prioritatea ta pentru următorii 2-3 ani după contractarea unui credit va fi să asiguri refacerea economiilor pentru restul achizițiilor de care vei avea nevoie în viață
• Flexibilitate financiară: ratele mai mici îți oferă flexibilitate, adică mai mulți bani disponibili pentru alte nevoi sau investiții. Dacă ai pus deja deoparte în buget costul locuirii (rata la bancă, plus întreținere, taxe și reparațiile casei), poți pune deoparte treptat orice fel de sumă, lunar, pentru investiții pe bursă sau în titluri de stat.
• Păstrezi lichidități care-ți dau liniște: ratele mici păstrează un nivel mai mare de lichidități în mână, utile în situațiile neprevăzute. Nu lua niciodată un credit a cărui rată îți lasă bugetul descoperit, astfel încât să devii un sclav al casei tale; trebuie să și trăiești în toată această perioadă!
• Potențial de apreciere al valorii: proprietatea poate avea potențial de creștere al valorii, ceea ce poate compensa costurile suplimentare legate de un credit pe termen mai lung. Mai ales pe termen lung, de 20-30 de ani, aprecierea valorii casei are un grad foarte mare de siguranță.

În încheiere, expertul subliniază și importanța înțelegerii dezavantajelor unui credit pe 30 de ani:

• Costuri totale mai mari: cu cât perioada de credit este mai lungă, cu atât costurile sale totale vor fi mai mari din cauza dobânzii plătite pe o perioadă mai lungă; cum dobânzile se plătesc mai mult la începutul creditului, vei avea neplăcuta surpriză ca după câțiva ani de plătit rate să nu fi avansat prea mult cu răscumpărarea prețului efectiv al casei.
• Datorii pe termen lung: acestea pot avea impact asupra securității financiare pe termen lung și pot limita alte oportunități de investiții.
• Dobândă mai mare totală: pe termen lung, vei plăti o dobândă mai mare decât în cazul unui credit pe o perioadă mai scurtă. Acest din urmă element e foarte important dacă nu mai ești deja la prima tinerețe și nu vrei să ieși la pensie cu un credit imobiliar neplătit.

Material inspirat de BCR, pentru alegeri financiare inteligente. BCR susține informațiile de interes public prin Ethical Media Alliance.