Expertizarea tehnică a clădirilor din București, misiune imposibilă. De ce nu se consolidează mai mult?

România are la dispoziție peste 500 de milioane de euro pentru consolidarea clădirilor cu risc seismic, în condițiile în care mii de imobile stau să cadă și au nevoie de intervenții urgente. Banii vin atât de la guvern, cât și din deja celebrul PNRR și ar urma să deschidă mai multe șantiere decât au reușit să consolideze autoritățile în 30 de ani. Momentan, procesul e încă în faza de expertizare a clădirilor cu risc seismic.

La București, primarul Nicușor Dan vorbea în primăvară de aproximativ 120 de clădiri care ar putea fi readuse la standarde de siguranță până la sfârșitul lui 2024 și de 10 mii de imobile mai vechi de 1977 care trebuiau „evaluate vizual rapid”. Scopul? Până în decembrie anul curent, PMB își propunea să aibă o evidență a clădirilor ce trebuie consolidate. 

Vrem să putem relata în profunzime despre viața de zi cu zi a românilor, așa cum e ea. Dacă e important și pentru tine, ajută-ne să o ducem la capăt! Orice sumă contează.

PressOne a solicitat Primăriei Generale informații despre stadiul evaluărilor vizuale și eventualele șantiere deja deschise și a vorbit cu un inginer constructor despre cum ar trebui să decurgă tot acest proces.

Cum s-ar putea schimba orașul? În cât timp se pot face și ce posibile efecte ar putea avea consolidările asupra cafenelelor, teraselor sau afacerilor de tip Airbnb?

L-am întrebat pe Matei Sumbasacu, inginer constructor specializat în cutremure și co-fondator al asociației Re:Rise, un ONG care are ca preocupare reducerea riscului seismic, prin aplicarea de proiecte și soluții concrete, campanii publice de conștientizare și acțiuni de implicare civică. 

PressOne: Cum are loc examinarea unei clădiri? Ce fel de evaluări există?

Matei Sumbasacu: Clădirile care sunt acum pe listele Primăriei au fost la un moment dat expertizate tehnic. Încă din anii ’90 se expertizează tehnic. Un expert se prezintă la clădire, o măsoară și după ce o analizează din mai multe puncte de vedere, întocmește un raport de expertiză tehnică. Apoi, se face un calcul matematic și se aplică cutremure pe el, pentru a vedea la cât la sută din acel cutremur ar putea să reziste clădirea. În urma acestor evaluări, clădirea primește un punctaj și este inclusă într-un grad de risc seismic.

Ce presupune atunci evaluarea vizuală rapidă?

Este o unealtă nouă introdusă în legislația română. În anii ’90 s-au făcut mii de expertizări tehnice și s-au făcut niște prioritizări – au apărut acele categorii de urgență: U1, U2 și U3. Practic, niște ingineri s-au uitat la mii de clădiri și apoi le-au prioritizat pentru intervenție pe cele mai rele, care au intrat în categorii de urgență. Pentru U1 trebuia să se facă consolidarea în doi ani, U2 în 5 ani și U3 în maxim 10 ani.

În 1997 s-a trecut de la categorii de urgență la clase de risc seismic și nu s-a asigurat o echivalare. Astfel că am uitat total miile alea de clădiri. 

Ele încă apar pe lista primăriei, dar sunt acolo degeaba pentru că n-au nicio relevanță din punct de vedere legal. Expertizarea a evoluat de-a lungul timpului, devenind din ce în ce mai riguroasă, ceea ce te pune în imposibilitatea de a face expertizări rapid. Noi nu știm câte clădiri vulnerabile avem în București, pentru că nu s-a uitat nimeni la toate și nici n-am putea să ne uităm la ele. În special pentru primării, s-a introdus în lege această unealtă a evaluării vizuale rapide, începând cu anul 2022.

Practic, este o prioritizare a expertizărilor. Adică eu, primărie, nu mă mai apuc și expertizez orice clădire așa, după nicio regulă, ci evaluez toate clădirile, ca să am o imagine de ansamblu, și din această evaluare, rezultă niște clădiri care sunt mai urgente decât celelalte.

Apoi, expertizarea stabilește dacă e nevoie de intervenție pentru consolidare. Evaluarea vizuală rapidă nu se termină cu o etichetă pe clădire. 

Spuneai că în București nu sunt expertizate toate clădirile. De ce? 

E imposibil. În momentul de față e imposibil. E o problemă de capacitate. Expertizarea e un proces care durează 2-3 săptămâni sau o lună, pentru fiecare clădire. Este un proces riguros, cu multe inspecții în teren, cu multe modelări, multe calcule. E practic o proiectare inversă clădirii. Iei o clădire care există, o transpui într-un proiect, si proiectul ăla începi să-l calculezi la cutremur. Aici este un proces invers proiectării, dar este foarte riguros. Și poate fi făcut doar de experți tehnici, care sunt foarte puțini de fapt.

Lipsa experților e o problemă la nivel național sau local, într-un oraș atât de mare ca Bucureștiul?

Sunt locuri în țara asta unde e un singur expert tehnic în tot județul. Și doar ei au voie să facă expertizări. Faptul că expertizarea a devenit foarte complexă și standardizată, că poate fi făcută doar de experți tehnici, sugrumă foarte mult procesul.

Nu se pot face expertizări în ritmul de care am avea nevoie.

Nici nu ar trebui în București sa expertizăm toate clădirile. Pentru că noi căutăm o problemă care poate fi detectată cu lupa (evaluarea rapidă vizuală), dar mergem și ne uităm cu microscopul (expertizarea tehnică). 

Dar chiar și așa, cât timp ar lua să expertizezi toate clădirile?

Infinit. Nu cred că s-ar putea face. Pentru că la fiecare actualizare a codurilor de proiectare sau de expertizare trebuie analizate și toate expertizele. Calculele trebuie refăcute. Actualizarea vine o dată la 4 – 5 ani. Noi ne-am uitat pe baza de date de la AMCCRS cu câte clădiri au fost expertizate în ultimii ani: o medie de 10 – 20 de clădiri pe an. Deci, în ritmul de acum, la fiecare 100 de clădiri expertizate ar trebui să restartăm procesul pentru că vine o nouă actualizare anual. 

Cum se desfășoară procesul de consolidare al unei clădiri încadrate în gradul 1 sau 2 de risc seismic?

Se ia clădirea, se golește, se dă jos tencuiala de pe elementele structurale. Asta e cea mai clasică variantă: se cămășuiesc elementele structurale, adică se îmbracă în beton armat. Iei un stâlp de exemplu, îi dai jos tencuiala și îl îmbraci în beton armat. Astfel, îl faci mai puternic. Dar evident, asta nu se poate face la nivel de un element sau trei elemente. Trebuie făcută la majoritatea elementelor. În funcție de sistemul structural și de tipologia respectivei clădiri, sunt aplicabile diverse tehnologii de consolidare. Nu e o rețetă clară pentru toată lumea. 

Apoi, în majoritatea cazurilor, clădirea trebuie golită de oameni. Este foarte greu să faci o consolidare cu oameni înăuntru. Consolidarea presupune intervenții de ansamblu. Nu intervenții care să se limiteze la parterul clădirii sau la parter și la etajul 1. 

În contextul intrării legii în vigoare, la ce fel de proces de consolidare te aștepți? Cum crezi că o să meargă? Câte clădiri te aștepți să intre în același timp în proces?

Principalii limitatori ai procesului de consolidare sunt capacitatea firmelor de construcții și dorința lor de a intra în proiecte, de a licita proiecte de consolidare. 

Al doilea limitator important sunt banii. Așa cum arată acum programul de consolidare, banii sunt nerambursabili. Mie mi se pare că asta este o oportunitate excelentă pentru oricine locuiește într-o clădire vulnerabilă și este un stimulent destul de bun pentru a-și face dosarul de consolidare, de a se pune de acord cu vecinii și a începe procesul.

Pentru că sunt bani nerambursabili. Ceea ce nu s-a mai întâmplat în legislația noastră de reducere a riscului seismic. Cred că ar trebui să vedem, începând din toamna asta, din ce în ce mai multe șantiere de consolidare.

Depinde de capacitatea firmelor și mai depinde de capacitatea administrativă a primăriilor. Pentru că programul ăsta de consolidare se desfășoară prin primării. Și atunci, probabil că principalul limitator în viitor va fi capacitatea administrativă de la nivelul primăriilor.

La începutul lunii martie 2023, reprezentanții Primăriei Capitalei spuneau însă că vor fi evaluate, fie și vizual, 10.000 de clădiri. Câte au fost evaluate?

PMB a făcut pași în direcția respectivă. Ar fi trebuit ca în această toamnă să înceapă niște evaluări vizuale rapide, pași necesari până la consolidare. Dar nu vorbim despre „vor fi evaluate chiar și vizual”. Toate clădirile vor trebui evaluate vizual. Și apoi cele la care trebuie neapărat să ne uităm cu adevărat în detaliu vor fi și expertizate. Primăria București, la fel ca orice altă primărie din țară, are obligația legală de a-și evalua vizual fondul construit din curte. 

Legea nouă privind consolidările și banii din PNRR, dublate de o re-evaluare a 10.000 de clădiri, ar putea transforma orașul? Cum?

Sper să-l transforme, pentru că Bucureștiul are nevoie de transformare spre bine, adică să avem un oraș mai sigur seismic. Evaluarea nu transformă cu nimic orașul și nu are un efect în închiderea localurilor. Nimeni nu poate să închidă vreo afacere de la parter și nu poate să interzică închirierea spațiilor din clădire doar pe baza evaluării vizuale rapide. Tocmai pentru că e doar o prioritizare a expertizării. Evaluarea vizuală rapidă nu va transforma orașul, ci doar va ajuta primăria să-și prioritizeze niște investiții. 

Ce clădiri ar trebui în context să aibă prioritate?

Cred că ar trebui început cu acele clădiri care, odată consolidate, pot pune la adăpost foarte mulți oameni. Nu cred că o să vedem un val de consolidări în 2024 – 2025 sau zeci de șantiere de consolidare deschise, deși avem toate ingredientele să facem lucrul ăsta. Factorii limitatori pe care i-am descris mai devreme o să ne mai pună niște frâne în următorii ani.

Efectele consolidărilor asupra afacerilor locale 

Restaurantele sau barurile care își desfășoară activitatea în cadrul clădirilor cu risc seismic sunt obligate se relocheze. Ce consecințe crezi că vor apărea în intervalul în care vor avea loc consolidări?

Trebuie găsit un echilibru. Pentru că siguranța seismică nu este tot ce contează în lumea asta. Există multe lucruri care contează în bunăstarea unei societăți, pe lângă siguranța seismică, inclusiv o activitate economică prosperă sau o gamă de alegeri pentru petrecerea timpului liber. 

După tragedia de la clubul Colectiv, a existat o prevedere care interzicea afacerile în clădirile cu risc seismic 1, eliminată în 2018. Oamenii de afaceri s-au dus apoi tocmai în locurile vacantate după Colectiv.  Știau că se duc și închiriază într-o clădire cu bulină. Era bulina pe clădire. Deci nu prea pot să ne invoce chestia asta, că nu știau. 

Bucureștiul a devenit un oraș european tot mai vizitat. Ce urmări ar putea avea programul de consolidări asupra afacerilor de tip Airbnb? 

Aici e o problemă. Pentru că la Airbnb-uri proprietarii sunt informați. Știu că acea clădire este vulnerabilă. Și ce fac? Închiriază. Din păcate, legea nu schimbă asta. Se va putea face în continuare treaba asta. Dar ei închiriază unora care stau acolo câteva zile. Fac bani, deși nu stau acolo. Proprietarii nu sunt expuși riscului. S-au pus undeva în siguranță. Îi expun pe alții riscului și nici măcar nu le spun, pentru că fac bani de pe urma chestiei astea. Mie asta mi se pare un abuz, un mod de a face bani absolut lipsit de orice fel de standarde etice sau morale.

Ai vorbit mai devreme de un echilibru între nevoia de a consolida clădirile și nevoia de a avea unde să îți petreci timpul liber. Cum crezi că ar arăta echilibrul ăsta?

Găsirea unei căi de mijloc. Riscăm mai mult să stricăm decât să facem. Orice interdicție totală provoacă automat o componentă de infracționalitate. Adică sunt mulți oameni care nu vor sau nu pot să se supună acestor reglementări. Și atunci apare această piață neagră a chiriilor.

Aș face ceea ce toată lumea modernă a politicilor publice știe – se numește procesul de evidence-based policies în care testezi. Testezi și vezi ce se întâmplă. Pentru că atunci când faci politici publice, ai foarte multe efecte secundare pe care nu le poți anticipa. Începi cu un proiect pilot. Uite, pentru orașele astea dăm bani gratis pentru consolidare, dar vă și interzicem să mai aveți afaceri la parter. Hai să vedem cum merge. Din păcate, acum s-a implementat pur și simplu și nu putem decât să măsurăm efectele.

Sunt mulți întreprinzători care au cumpărat apartamente în scop de investiție, pe care le exploatează în regim Airbnb. Ce interes au acești oameni să fie reevaluată și reconsolidată clădirea timp de luni sau ani de zile, după ce au fentat bulina roșie?

În momentul ăsta în România pot să îmi iau o casă care să nu fi fost evaluată, să-i fac o expertiză tehnică, să o bag în bulina roșie și după aceea să aplic la stat să-mi dea bani să-mi fac casa sigură. În lege exista un mecanism prin care statul se ferea de această potențială fraudă și anume interdicția de înstrăinare. Dacă îți vindeai proprietatea consolidată cu banii statului în următorii 25 de ani de la finalizare, trebuia să dai banii înapoi. Statul se ferea de acești speculatori care ar fi putut să cumpere apartamente și să le consolideze statul pe bani publici.

Interdicția de înstrăinare a fost însă modificată și a rămas la 5 ani. Mă aștept ca asta să genereze o piață pentru speculanți.

În momentul de față, oricine poate, în orice moment, să își cumpere o clădire veche, să o bage în clasa 1 de risc seismic, apoi să reușească să o consolideze statul și el să înceapă să o închirieze. Fără să o vândă. Nu trebuie să o vinzi ca să faci foloase, ca să scoți bani de pe urma unui clădiri. Ceea ce este un alt mod de speculă, de care legea, în acest moment, nu ne ferește în absolut niciun fel.

„Bucureștiul este cea mai vulnerabilă capitală europeană”

De ce refuză mulți proprietari consolidarea clădirilor?

Multe procese de consolidare sunt blocate pentru că nu semnează oamenii care nu mai stau în clădirile respective. Exact oamenii care, dacă ar veni un cutremur, n-ar muri acolo. Oameni care sunt total dezinteresați ca acea clădire să intre în consolidare, pentru că ar însemna că doi ani ei nu mai fac bani de pe apartamentele lor. Și astfel nu doar că își pun la risc chiriașii, ci și pe toți vecinii care chiar ar vrea să intre în consolidare. Mi se pare o situație injustă. Legea interzice activitatea comercială, însă nu există și interdicția de închiriere. Dacă s-ar introduce asta în lege, oamenii ar deveni conștienți. Iar vecinii celui care închiriază ar avea un instrument în plus. Pot să spună „tu ce faci aici e ilegal”. E un mod de a face conștientizare prin lege. 

Spuneai că una dintre probleme este faptul că nu avem experți. Care ar fi soluția?

Să facem mai mulți experți. Ar fi foarte bine dacă s-ar face o clasificare a experților tehnici măcar în două categorii: A și B. Adică experți care să se uite la clădiri normale, de tipul P+1, P+2 sau P+3 și experți mai avansați care se uită la blocuri și la alte lucruri, cum ar fi poduri și alte structuri. Și atunci am putea să certificăm mai mulți oameni și să mai reducem din cerințe.

Care e cel mai sigur oraș din România, din perspectiva siguranței seismice?

Nu poți să zici care e cel mai sigur oraș. Pentru că nu avem o evaluare vizuală rapidă pentru toate orașele. Dacă am avea, am putea să avem mai multe date. Noi nu știm pentru fiecare clădire din București sau din România când a fost construită. Nu există o bază de date. Și e important când a fost construită o clădire, în special din punct de vedere seismic, pentru că proiectarea seismică a evoluat și ea. Și dacă o clădire a fost făcută în anii ’60, încorporează mult mai puține cunoștințe despre cutremure decât una care ar fi făcută acum. Din proiectare e mult mai slabă decât una făcută acum.

Numai că noi nu știm nici lucrurile astea de bază. Nu știm câți utilizatori au clădirile, care e rata de ocupare a lor. Și atunci e foarte greu să zici care e localitatea cu mai mare sau mai mic risc seismic.

În principal, tot ce e în afara Arcului Carpatic – Oltenia, Muntenia, Moldova, Dobrogea – sunt zone unde mișcarea seismică este așteptată să fie semnificativă, mult mai importantă decât în interiorul Arcului Carpatic. Datele cu care lucrăm, de fapt, nu ne permit să facem scenarii prea sofisticate, pentru că nu sunt prea complexe.

Dar ce știm cu siguranță e că Bucureștiul este cea mai vulnerabilă capitală europeană. Este capitala europeană cu cel mai mare risc seismic. 

Până la momentul publicării acestui articol, Primăria Municipiului București nu a răspuns solicitării în care PressOne cere date referitoare la stadiul procesului de consolidare al clădirilor cu risc seismic din Capitală. PressOne va reveni cu detalii, de îndată ce ne vor fi puse la dispoziție.

Lavinia Niță are 21 de ani, a terminat Facultatea de Jurnalism de la Universitatea București și a realizat acest articol în cadrul unui internship la PressOne.