Cât de profitabilă este închirierea locuinței în regim hotelier

Garsoniera din Mamaia a Laurei, listată pe Airbnb.

Laura este din Constanța și acum 4 ani i-a cumpărat fiului ei o garsonieră situată într-o zonă foarte bună din Mamaia – într-un ansamblu rezidențial aflat vizavi de Hotel Ambasador. A prins o ocazie și a luat-o cu 40.000 de euro, mobilată și utilată.

Fiul ei nu a rămas acolo, iar Laura s-a hotărât să scoată niște bani de pe urma garsonierei. Din închirierea în regim hotelier, ea câștigă în cele 4 luni de sezon banii dintr-o chirie lunară de 300 de euro pe un an întreg.

"Este o industrie întreagă în zona gri, sunt agenții imobiliare care se ocupă de administrarea unei proprietăți folosite în regim hotelier. Până și oamenii care te așteaptă la gară sunt tot intermediari plătiți cu comision pentru fiecare turist pe care îl aduc.

De multe ori, proprietarii locuințelor nici nu sunt de aici. Vin din toată țara să cumpere în Mamaia Nord, unde s-a construit acel cartier nou. Folosesc locuința pentru vacanță și în rest scot bani", spune Laura.

Afacere cu site-urile Booking.com și Airbnb.com

Laura spune că ea nu a apelat la nimeni, ci a preferat să testeze platformele de home sharing, precum Airbnb.com și Booking.com.

Airbnb (air, bed and breakfast) este o platformă internațională de home sharing care promovează locuințe particulare pentru cazare în regim hotelier. Peste 10.000 de locuințe din România sunt listate deja pe site, iar 7% din tinerii români cu vârste între 15 și 34 de ani au folosit deja serviciul, arată un studiu publicat în luna mai de companiile Exact Cercetare și Consultanță și WaveTreeZero.

La bază, Booking.com este un site de rezervări unde hoteluri, hosteluri și pensiuni din toată lumea își listează ofertele. Datorită succesului de care se bucură modelul Airbnb, pe Booking.com au apărut, de la an la an, tot mai multe locuințe în regim home sharing.

"Promovez garsoniera pe șase site-uri: trei românești și trei străine. Din experiența din ultimii patru ani, pot să spun că 95% din rezervări vin de pe Booking.com și 5% de pe Airbnb.com.

Afacerea funcționează doar în sezon, în felul următor: am rezervări de 1 mai, apoi mai puțin, iunie e slăbuț, iulie e bine, august e full. Chiar și așa, în perioada 1 mai − 1 septembrie am în jur de 50 de nopți ocupate, dar îmi ajunge să trăiesc tot anul din banii ăștia."

Laura lucrează pe PFA (persoană fizică autorizată), cere în această perioadă 548 de lei pe noapte și obține peste 16.000 de lei pe sezon. Din acești bani, o parte se duc pe impozite, utilități și produsele obligatorii: prosoape, lenjerii, săpun, șampon, apă plată – tot ce găsești și la o pensiune care se respectă.

"Deși Booking.com este mai popular la noi, iar în ultimii ani s-au înmulțit și ofertele de home sharing, el se ocupă doar de rezervări, și numărul de anulări este foarte mare.

Sistemul Airbnb este mult mai bun. Se bazează tot pe calificativele oferite de turiști, însă și eu, ca gazdă, îmi dau acordul pentru fiecare rezervare. Mă asigur astfel că ratingul clienților e bun și că nu se suprapun rezervările.

Apoi, îmi convine că nu umbli cu cash, fiindcă plățile se fac integral prin sistemul lor. Ai rezervat, ai plătit, când te-ai instalat în cameră îți dai acordul și banii ajung la gazdă. Cine se răzgândește este sancționat", explică Laura.

Pentru că a considerat că este mult mai rentabil, ea a renunțat la jobul pentru care era plătită cu salariul minim pe economie și s-a dedicat în exclusivitate afacerii. Se ocupă de rezervări, face curățenie și gestionează relația cu turiștii.

Administrarea de către intermediari

Se poate însă și altfel: pe piață există o sumedenie de firme sau persoane particulare care se ocupă de administrarea proprietăților în regim hotelier.

De exemplu, site-ul constănțean Rentbook.ro cere 15% comision din tariful de cazare pentru promovarea locuinței și 20% pentru servicii complete: promovare, check in și check out, încasarea banilor, curățenie.

Nu asigură un anumit venit, "totul depinde de cum arată apartamentul și cât cereți pentru el", ne-a explicat o angajată, dar este în interesul ambelor părți ca locuința să fie cât mai ocupată.

O altă formă de business este închirierea pe termen lung pentru cazare în regim hotelier.

"Proprietarul închiriază apartamentul unei firme sau persoane particulare cu o sumă fixă, lunară, ca în cazul unei chirii obișnuite. Prețul chiriei se poate și dubla însă în schimbul acordului ca locuința să fie administrată de chiriaș în regim hotelier. 80% din locuințele aflate pe piața de turism sunt administrate astfel", explică analistul imobiliar Ion Radu Zilișteanu.

Acesta spune că rețeta este larg răspândită mai ales în mari orașe din vestul Europei, precum Barcelona.

De exemplu, dacă chiria unui apartament de trei camere din zona centrală a Capitalei este de 700 de euro, proprietarul poate primi, pentru utilizarea în regim hotelier, până la 1.400 de euro pe lună. Din acești bani plătește utilitățile și asigură întreținerea locuinței. Chiriașul obține apoi cât poate de mult de pe urma locuinței, prin cazarea în regim hotelier, adică și 2.500 de euro pe lună.

Toată responsabilitatea rămâne însă în cârca proprietarului, în condițiile în care practica este una ilegală, avertizează Candice Karina, reprezentantă a firmei bucureștene Cert Accommodation, specializată pe cazarea în regim hotelier.

Mai mult, ea spune că o astfel de afacere nu poate rămâne ferită de autorități.

"În industria asta avem parte de instituții care nu dorm. Când bagi un străin din Orientul Mijlociu într-un bloc de locuințe, se interesează Poliția, SRI. Ne sună cei de la Pașapoarte să verifice adresa de ședere..."

Candice Karina spune că legea nu permite unui proprietar să-și închirieze locuința în regim hotelier mai mult de 30 de zile pe an, fără a deține autorizație de turism.

"Pentru a avea autorizația de fi listat în regim hotelier, un apartament trebuie declarat ca punct de lucru al unui SRL, iar asta se face cu acordul asociației de proprietari. 

Vă spun că este dificil să obții așa ceva, mai ales în centrul Capitalei, unde blocurile sunt locuite de persoane în vârstă, cu vederi înguste, care se sperie dacă găsesc o persoană de culoare în lift."

Mai departe, trebuie depusă la Autoritatea Națională de Turism o cerere pentru emiterea unui certificat de clasificare, de până la 3 stele. Documentul se obține în urma unei inspecții.

"Noi facem totul ca la carte. Închiriem locuințe pe perioade de minimum doi ani cu contract la ANAF, la prețul pieței. Apoi obținem toate actele, dar vă spun că avem multe probleme, în ciuda reglementărilor.

Plătim utilitățile și asigurăm întreținerea apartamentului, a cărui uzură este mult mai mică în regim hotelier. De exemplu, bucătăria este foarte rar folosită.

Suntem una dintre puținele companii din România cu cod CAEN alte unități de cazare, pentru care TVA este redus la 9%. Pentru reducerea asta suntem ultraverificați."

Compania Cert Accommodation administrează 10 apartamente în zona centrală a Bucureștiului. Obține pentru ele tarife de la 40 la 130 de euro pe noapte, în funcție de poziție, dotări și numărul de camere.

În paralel însă, pe Airbnb sunt listate peste 500 de locuințe doar din București.