Târgul de Crăciun din Hala Laminor și Hils Republica: regenerare urbană sau gentrificare pe bani publici?

București se află în plină cursă a înarmării „crăciunistice”: primarii de sector cu ambiții înalte și-au creat fiecare propriile târguri de Crăciun, pentru a rivaliza cu cel din centrul Capitalei – cândva singura opțiune a bucureștenilor de a sărbători în frig, cu un pahar de vin fiert în mână, intrarea în luna cadourilor. Locuitorii sectorului 6 au târgul din parcul Drumul Taberei, iar dacă locuiești în sectorul 3, Robert Negoiță îți propune anul acesta să-ți servești vinul fiert într-un „mall” construit cu bani publici, Laminor Wonderland. 

Primul aspect care atrage atenția este peisajul aproape periferic de care este înconjurat târgul lui Robert Negoiță. Nu ești în centru sau în Drumul Taberei, flancat ori de clădiri guvernamentale somptuoase sau de copacii unui parc, ci în zona Republica. Asta înseamnă clădiri industriale intimidante, șosele late și intens circulate, șine de tren și tramvai, hipermarketuri, parcări uriașe. 

Într-o clădire industrială intimidantă (și-n curtea sa) se desfășoară și târgul de Crăciun marca Negoiță: Hala Laminor. Vorbim, practic, despre un centru comercial construit de administrația locală pe scheletul unei foste hale industriale.

Conform cotidianului Libertatea, afacerea a costat 133 de milioane de euro. Aceeași publicație arăta săptămâna trecută că familia primarului a cumpărat în zonă 12 hectare de teren, pe care se va construi un nou ansamblu de locuințe, Hils Republica. De altfel, primul lucru pe care-l observi în dreapta, când intri în curtea târgului, este un birou de vânzări pentru complexul familiei Negoiță, al cărui șantier se află la doar câteva sute de metri de hală. 

Târgul în sine este o cacofonie de mirosuri și senzații. Când intri în hală, primul lucru care te lovește este izul de șantier, de materiale de construcții. Fenomen explicat de faptul că spațiul n-a fost amenajat în întregimea lui, iar jumătate din el se află încă în lucru. De la toalete încolo, în spatele unor garduri mobile, poți observa și astăzi muncitori și utilaje care trudesc de zor. Zgomotul lor se amestecă cu cel al colindelor în limba engleză ce răsună non-stop din boxe. 

Partea amenajată a halei este ocupată de căbănuțe cu sigla „I ❤️ S3”  care vând preparate tradiționale de Crăciun, vin fiert și dulciuri. Monotonia căbănuțelor este spartă de spații de joacă gonflabile, o scenă de teatru, brazi de Crăciun și zeci, dacă nu sute de palmieri. În luna mai a acestui an, Negoiță anunța că plănuiește să transforme hala într-o grădină botanică. 

Afară, în curtea halei, găsești clădiri industriale încă în ruină, un patinoar și zeci de tonete de mâncare. Mâncare grecească, burgeri, pui crocant, preparate tradiționale românești – e cu de toate. Deși târgul nu este situat în cea mai prosperă zonă a Capitalei sau a sectorului, prețurile sunt de centru: 3 mici și o chiflă te pot costa și 27 de lei, în funcție de toneta de la care alegi să cumperi. 

Frații Negoiță spun că vor să „regenereze urban” zona

Ambițiile centrale reies și din declarațiile publice făcute de frații Negoiță și aliații lor politici. Transformarea halei într-un centru comercial/de divertisment și Hils Republica sunt prezentate ambele ca proiecte de regenerare urbană. 

„Îl felicit pe Robert Negoiță! Foarte puțini primari încearcă astfel de proiecte ambițioase: să iei un fost laminor, o emblemă a industriei din acea vreme, Laminorul Malaxa, și să-l transformi într-un model de regenerare urbană”, declara în urmă cu un an Marcel Ciolacu, actualul premier al României. 

Ce este, însă, aceea o „regenerare urbană”? Într-un interviu acordat PressOne, Șerban Țigănaș, decanul facultății de arhitectură din Cluj, spune că regenerarea urbană reprezintă o intervenție pe un spațiu care este deja construit, dar care și-a epuizat ciclul de existență și se află în plin proces de decădere urbană. 

„Asta poate să însemne o reducere a folosinței și eficienței, o degradare fizică și morală a construcțiilor. Regenerarea presupune investiții publice și private, ea trebuie să fie sustenabilă, să țină cont de principiile economiei circulare și de valoarea de patrimoniu a zonei”, explică specialistul. 

În interbelic și comunism, uzinele din zona Republica produceau, printre altele, țevi și locomotive. După revoluție, parcul industrial s-a degradat treptat și a rămas „doar o amintire cu aer post-apocaliptic”, se arată într-un articol de blog găzduit de site-ul proiectului Hils Republica. 

„Toate acestea, până la momentul în care HILS Development a achiziționat terenul, demarând «misiunea regenerare urbană»”, susține același articol. 

Rețeta invocată de Țigănaș, cea a regenerării prin parteneriat public-privat, se potrivește și-n cazul de față: administrația locală se ocupă de reabilitarea parcului industrial, în timp ce privatul, adică fratele primarului, construiește blocuri de locuințe la câteva sute de metri distanță. Relația neobișnuit de strânsă dintre public și privat a atras acuzația că investiția administrației locale în Hala Laminor ar avea un scop pur comercial: de a crește atractivitatea și valoarea apartamentelor Hils Republica. 

Când regenerarea urbană produce dislocația populației locale

Teama că proiectele de regenerare urbană pot crește valoarea locuințelor din zona „regenerată” nu este nouă. Potrivit Programului Națiunilor Unite pentru Așezări Umane (UN-Habitat), inițiativele de tipul acesta trebuie să ia mereu în calcul riscul de „gentrifica” spațiile private sau de a le privatiza pe cele publice. 

Irina Zamfirescu, activistă ActiveWatch pentru drepturile omului și cadru didactic în cadrul Facultății de Sociologie și Asistență Socială, spune că gentrificarea înseamnă că o populație cu venituri mai mari ajunge să disloce persoanele cu venituri mici dintr-un cartier. Să zicem că într-o zonă anume chiria medie este de 200 de euro. În apropierea ei, un dezvoltator imobiliar construiește locuințe și alte facilități care atrag oameni mai înstăriți decât cei care locuiau în mod tradițional acolo.  

„Încep să se mute acești oameni aici, drept pentru care și zonele din jur încep să crească chiriile. De la 200 ajungem la 250 și tot așa”, explică Zamfirescu într-un interviu acordat PressOne.

Cele mai ieftine locuințe puse în vânzare de ansamblul familei Negoiță – garsoniere de 31-32 metri pătrați + balcon – vor avea un preț de listă de 53 de mii de euro. Dacă dai un avans de 95%, prețul poate scădea până la 48-49 de mii de euro. Un apartament de 2 camere va costa între 77 de mii și 100 de mii de euro, în funcție de suprafața utilă și mărimea grădinii/balconului, iar unul de 3 camere între 100 de mii și 134 de mii de euro.

Spre comparație, o garsonieră renovată de 26 de metri pătrați dintr-un bloc de nefamiliști (neanvelopat termic) din zonă este listată pe site-urile de profil cu prețul de 30 de mii de euro. Un apartament de 2 camere de 63 de metri pătrați, dintr-un bloc construit în 2010-2011, este listat pe aceeași platformă cu prețul de 87 de mii de euro. Alt apartament de 2 camere, din același complex, dar cu suprafață totală de 73 de metri pătrați, se vinde cu 95 de mii de euro.

De cealaltă parte, dezvoltatorii imobiliari argumentează că însăși apariția unor locuințe noi garantează scăderea prețurilor. Șerban Țigănaș spune că principul are o anumită logică, și anume că piața imobiliarelor ar fi guvernată de același mecanism ale cererii și ofertei care guvernează și alte ramuri ale economiei, dar se întreabă câte locuințe ar trebui construite pentru ca prețul să scadă cu 10, 20 sau 50%. 

„Să spunem că în București construiești un anumit număr de locuințe. Evident că atragi populație. E ca povestea aia: o stradă are 2 benzi pe sens, faci 3 benzi. Nu înseamnă neapărat că va fi mai puțină aglomerație, pentru că spațiul respectiv va atrage trafic nou. «Cerere indusă» se numește conceptul. Sigur că există reglaje din piață, sigur că există dezvoltatori care, când nu reușesc să vândă, poate o să aibă ideea de a scădea prețurile, dar încă n-am văzut acest fenomen pe piață”, susține expertul. 

La rândul ei, Irina Zamfirescu atrage atenția asupra fenomenului de „comodificare” a locuirii în orașele mari. Mai exact, susține ea, unii oameni ajung să nu-și mai țină economiile în depozite bancare, pentru că acestea nu generează cine știe ce profit, așa că preferă să le investească în locuințe, în speranța că valoarea lor va crește în timp și vor putea fi vândute la un preț mult mai mare.

„Dacă tu, ca proprietar, nu ai o nevoie urgentă de a închiria apartamentul ăla, pentru că doar ți-ai stocat niște economii acolo, nu te deranjează să închiriezi decât cu prețul pe care ți l-ai propus. Deci poți să aștepți o perioadă, dacă prețul chiriilor ajunge cumva să scadă”, explică Zamfirescu.

Intervenția administrației locale poate ameliora efectul de „gentrificare”, arată specialiștii

Literatura de specialitate arată totuși că, dacă sunt respectate anumite condiții, creșterea fondului de locuințe poate contribui, în timp, la reducerea costurilor de locuire dintr-un cartier. De aceea, atât ONU, cât și mai multe studii din Statele Unite recomandă ca locuințele noi, la prețul pieței, să fie însoțite de construirea, în aceeași zonă, a unor locuințe sociale.

Irina Zamfirescu spune că ar trebui să existe, de exemplu, autorități publice care să cumpere în zona ansamblului niște locuințe publice care să fie închiriate apoi în regim social. 

„În proiectul ăsta (n.r. Hala Laminor), ar trebui ca autoritatea publică să-i zică dezvoltatorului că «da, faci, dar cu condiția ca nu știu cât la sută din apartamentele tale să intre în regim social». Se poate face, în alte țări există tipul ăsta de condiționări, dar noi nu am ajuns la acest nivel, din păcate”, explică activista. 

Un raport publicat de ActiveWatch în luna noiembrie a acestui an arată că primăria sectorului 3 a alocat doar 22 de locuințe sociale în perioada 2010-2022, dintre care 20 au fost alocate în 2010. În campaniile de promovare a tandemului Hils Republica – Laminor Wonderland, sintagma „locuințe sociale” nu apare pe nicăieri, semn că este posibil ca această componentă să nu fi fost luată în calcul când a fost demarat proiectul de „regenerare urbană”. 

Decanul Facultății de Arhitectură din Cluj spune că, pentru ca un proiect de regenerare urbană să fie reușit, administrațiile locale trebuie să consulte populația deja existentă și să se implice activ în amortizarea impactului social pe care-l poate avea construirea unor locuințe ce se adresează doar anumitor buzunare. La fel ca Irina Zamfirescu, el crede că administrația sectorului 3 ar trebui să rezerve anumite suprafețe pentru locuințe sociale și dotări publice care să servească pe toată lumea, nu doar pe cei cu bani. 

„Și, evident, autoritățile trebuie să aibă grijă ca studiile de impact pentru planul urbanistic zonal să nu se limiteze la parcelele care vor fi dezvoltate, ci să analizeze situația economică, socială și nevoile dintr-o proximitate mai amplă”, susține Șerban Țigănaș.

Din păcate, mai spune acesta, administrațiile locale din România sunt de multe ori cu un pas în urma dezvoltatorilor, care reușesc să-și maximizeze profiturile fără ca edilii să negocieze foarte puternic în favoarea interesului public. Ca soluție, expertul propune ca negocierile dintre public și privat să fie ghidate de către profesioniști – arhitecți-șefi, urbaniști – care, prin natura profesiei lor, pot aproxima mult mai bine impactul unor proiecte.

„Nu e vorba doar de reglementări și legislație, este nevoie de niște ghiduri de bune practici. Ar trebui să se ajungă, ca să mă exprim un pic forțat, la o piață a negocierii urbane. (…) Termenul de regenerare urbană este recent adoptat pe scară largă și introdus în ultima generație de planuri urbanistice generale, dar încă n-a trecut suficient timp ca să existe un catalog de exemple de bune practici”, încheie Șerban Țigănaș.